Рынок аренды офисных площадей в башне «Федерация»

Ключевые факты:
  • Заполняемость комплекса «Федерация» — 95% (II полугодие 2026).
  • Якорный арендатор — банк ВТБ (60 000 м², 34 этажа в башне «Запад»).
  • Ставки аренды — 55 000 – 90 000 руб./м²/год.
  • Спрос на офисы в Москва-Сити вырос на 15% за 2025–2026 гг.

Башня «Федерация» — один из ключевых объектов деловой недвижимости Москва-Сити. Комплекс состоит из двух секций: башни «Запад» и башни «Восток». На протяжении последних лет он сохраняет статус премиальной локации с высоким уровнем заполняемости и стабильным арендным потоком.

1. Крупнейшие арендаторы

Банк ВТБ является безусловным якорным резидентом всего комплекса «Федерация». Головной офис и дочерние структуры банка занимают 34 этажа в башне «Запад» общей площадью порядка 60 000 м². В башне «Восток» доминирующего единственного арендатора нет — офисы распределены между десятками крупных и средних компаний.

Среди резидентов башни «Восток» (по данным открытых источников):

  • ВТБ
  • Росбанк
  • Триколор ТВ
  • Издательство АСТ
  • ГК СНС
  • Кортрос
  • Уралхим
  • Мобис Партс
  • Webmoney
  • РФПИ
  • Renaissance Credit
  • Teletrade
  • QB Finance
  • и другие.

2. Историческая динамика (2023–2026)

10 000 м²
субаренды в 2022 г.
(башня «Восток»)
186 м²
арендовано застройщиком из ОАЭ
(2023, 66-й этаж)
2 642 м²
пентхаус F-375 на 95-м этаже
(самый дорогой офис в РФ)
  • 2022 год — резкий рост объёмов субаренды в Москва-Сити. В башне «Федерация Восток» было выставлено на субаренду около 10 000 м² (третий показатель среди небоскрёбов Сити). Причины — уход части иностранных компаний и оптимизация офисов.
  • Май–июнь 2023 г. — один из крупнейших застройщиков ОАЭ арендовал офис 186 м² на 66-м этаже башни «Восток».
  • Январь 2026 г. — на продажу выставлен офисный пентхаус F-375 (2 642 м², 95-й этаж) за 11 млрд руб. (4,16 млн руб./м²). Сделка пока не закрыта.

Общая тенденция: в Москва-Сити наблюдается высокая ротация в сегменте общепита и ритейла, но для крупных офисных арендаторов башня «Федерация» остаётся стабильной локацией. Иностранные компании в основном замещены российскими.

3. Текущая ситуация на рынке (2026)

Башня Заполняемость Ставка аренды (руб./м²/год)
«Федерация» (Восток + Запад) 95% 60 000 – 80 000
«ОКО» 97% 45 000 – 55 000
«Меркурий» 92% 35 000 – 45 000
«Башня на Набережной» 94% 40 000 – 50 000

По данным журнала OFFICE NEWS, в мае 2026 г. заполняемость всего комплекса «Федерация» составляла 95% — один из лучших показателей в Москва-Сити. Медианная ставка аренды варьируется от 60 000 до 80 000 руб./м²/год (с НДС и эксплуатационными расходами).

Спрос и предложение

По оценкам участников рынка, спрос на офисы в Москва-Сити за последний год вырос на 15%. Вакансия в «Федерации» с учётом скрытой субаренды оценивается в 5% и ниже. Крупные блоки свободных площадей (свыше 1 000 м²) предлагаются редко; в основном на рынке представлены лоты 50–300 м² на разных этажах.

Дополнительные факты

  • В башне «Восток» доступны офисные пространства различных форматов — от стандартных кабинетов до премиальных пентхаусов с отделкой.
  • Инфраструктура включает рестораны, фитнес-центры, переговорные комнаты, парковку (6 170 мест).
  • Управляющая компания — AEON City Estate.

Сводная аналитика

Рынок аренды офисов в башне «Федерация Восток» характеризуется высокой стабильностью и премиальным статусом. Несмотря на отсутствие единственного крупного якорного арендатора (в отличие от башни «Запад», где доминирует ВТБ), заполняемость остаётся на уровне 95% благодаря привлекательности локации, развитой инфраструктуре и ограниченному предложению. Ключевые изменения последних лет связаны с уходом части иностранных компаний и переформатированием спроса в сторону российских корпораций и среднего бизнеса. Продажа самого дорогого офиса в России (пентхаус F-375) может привлечь нового крупного резидента, однако сделка пока не закрыта.