История Москва Сити

1991 год - У Москвы официально появляется амбициозная идея создать собственный международный деловой центр – будущий «Москва‑Сити». Архитектор Борис Тхор предлагает мэру Юрию Лужкову сформировать на Пресненской набережной зону высотной застройки, сопоставимую с деловыми кластерами ведущих мировых мегаполисов. Именно в этот момент городские власти переходят от общих концепций к конкретным организационным шагам: распоряжение Правительства Москвы № 890‑РП от 22 ноября 1991 года задаёт рамки для подготовки территории, вывода действующих предприятий и последующей передачи участков девелоперам в аренду. Для координации всего цикла – от расчистки площадки до проектирования инженерной инфраструктуры и транспортного узла – создаётся акционерное общество «Сити», позднее преобразованное в ПАО «Сити», которое становится ключевым заказчиком и управляющей компанией проекта ММДЦ «Москва‑Сити». На «Москапстрой» и профильные комитеты правительства Москвы возлагают задачи по формированию дирекции проекта, составлению графиков сноса старой застройки, подготовке земли, переносу промышленных баз и общежитий, а также заказу комплексных инженерно‑геологических изысканий под будущие небоскрёбы высотой до 40–100 этажей. Параллельно Главмосархитектура получает поручение разработать эскизный проект застройки, концепцию транспортного узла и инженерного обеспечения, а экономические и финансовые ведомства – обеспечить лимиты капитальных вложений и продумать механизмы привлечения иностранных инвесторов через долгосрочную аренду земли. Так 1991 год становится отправной точкой истории «Москва‑Сити»: ещё нет ни одной башни, но уже определены границы территории, сформулирована градостроительная концепция и запущен сложный административный механизм, который в последующие годы превратит промышленную окраину в главный деловой кластер столицы.

1992 год - история «Москва‑Сити» переходит из стадии общих замыслов к практической реализации: проект Московского международного делового центра продолжает прорабатываться как будущий кластер небоскрёбов, призванный соперничать с деловыми районами Нью‑Йорка, Лондона и Токио. Весной создаётся управляющая компания ОАО «Сити» (сегодня ПАО «Сити»), которой город поручает координацию подготовки территории, разработку документации и дальнейшее развитие комплекса; эта структура остаётся управляющей компанией и арендатором земли под ММДЦ до наших дней. К этому моменту Правительство Москвы уже официально одобряет идею строительства делового центра: в источниках именно 1992 год называют отправной точкой практической реализации проекта «Moscow‑City», когда была утверждена концепция большого многофункционального комплекса со сверхвысотными башнями и начаты детальные подготовительные работы. Архитекторы и градостроители продолжают разрабатывать эскизную планировку квартала на Пресненской набережной, продумывая высотные здания с развитой подземной частью, транспортный узел с будущей станцией метро «Международная» и интеграцией мостов, эстакад и набережных в общегородскую инфраструктуру. Для инвесторов особенно важно, что уже в начале 1990‑х формируется модель управления и финансирования проекта: ОАО «Сити» получает полномочия вести переговоры с российскими и иностранными девелоперами, заключать долгосрочные договоры аренды участков и сопровождать их от стадии подготовки площадки до ввода объектов. В это же время начинается масштабная инженерная подготовка: планируется вынесение промышленных и складских объектов, освобождение общежитий и предприятий на территории будущего делового центра, а также комплексные геолого‑гидрогеологические изыскания, призванные подтвердить возможность строительства высотных башен в сложных грунтовых условиях на берегу Москвы‑реки. Контекст 1992 года делает замысел «Москва‑Сити» особенно контрастным и потому запоминающимся для современного посетителя: в стране стартует ваучерная приватизация, миллионы россиян получают приватизационные чеки, а значительная часть предприятий переходит в частные руки; этот период экономисты описывают как беспрецедентный по масштабу и темпам перелом от плановой экономики к рыночной. Москва тех лет действительно напоминает один большой открытый рынок: возле станций метро и на стихийных точках торговли горожане легально продают самые разные товары, пытаясь адаптироваться к новой реальности, и именно на этом фоне городские власти параллельно закладывают фундамент будущего высокого финансово‑делового квартала, который должен символизировать «новую» столицу и её интеграцию в глобальную экономику.

1993 год - это всё ещё время невидимой, но очень напряжённой работы «в земле и в бумагах». Продолжается проектирование Московского международного делового центра, уточняется общая схема застройки и транспортного узла, а управляющая компания «Сити» вместе с городскими структурами решает практические вопросы подготовки площадки под будущее высотное строительство. Основное содержание года для района будущего Сити — расчистка территории и освобождение её от прежней промышленной и складской застройки. Идут переговоры с владельцами и пользователями участков, отрабатываются схемы сноса зданий и переноса действующих предприятий, общежитий и складов, чтобы освободить коридоры под будущие дороги, инженерные сети и фундаментные котлованы первых объектов. Формируется документарная база, которая впоследствии будет регламентировать параметры застройки: высотность, плотность, функциональное зонирование и этапность реализации проекта. Контекст города и страны в 1993 году накладывает сильный эмоциональный фон на историю будущего делового центра. Осенью происходит острый конституционный кризис: сторонники распущенного Верховного Совета пытаются штурмовать мэрию Москвы и телецентр «Останкино», а 3–4 октября войска обстреливают и штурмуют Дом правительства (Белый дом) на Краснопресненской набережной, всего в нескольких километрах от территории будущего «Москва‑Сити». Для посетителя сайта важно понимание, что первые шаги по подготовке площадки под небоскрёбы делаются буквально на фоне политического противостояния, которое определяет модель власти в России на десятилетия вперёд. В самой Москве в это время продолжается археологическое исследование Манежной площади перед её масштабной реконструкцией: раскопки становятся заметным городским событием и символизируют попытку одновременно «снять» исторические слои и построить новое постсоветское городское пространство. В городской повседневности появляются первые элементы западного формата потребления — в московском метро и центре открываются точки быстрого питания, что для москвичей начала 1990‑х становится знаком стремительного культурного разворота к глобальному миру. На этом фоне особенно показателен визит Майкла Джексона: 15 сентября 1993 года он даёт большой концерт на стадионе «Лужники» в рамках тура Dangerous World Tour — это одно из первых выступлений суперзвезды такого масштаба в постсоветской России и мощный сигнал о включении Москвы в глобальное культурное пространство. Для истории «Москва‑Сити» этот контраст важен: пока на Пресненской набережной только освобождают землю и готовят документы для будущих небоскрёбов, сама Москва переживает одновременно политические шоки, экономический переход и всплеск открытости миру, который через несколько лет очень ясно проявится в стекле и стали делового центра на месте бывших заводских территорий.

1994 год - проект «Москва‑Сити» выходит на новый административный уровень: правительство Москвы официально закрепляет за ПАО «Сити» (тогда ещё акционерным обществом «Сити») статус управляющей компании, уполномоченной вести переговоры с инвесторами, заключать договоры и представлять интересы проекта перед третьими лицами. 30 декабря 1994 года мэрия даёт компании право действовать как единственный менеджер ММДЦ, что делает управление будущим деловым центром более централизованным и предсказуемым для потенциальных девелоперов. К этому моменту основные концептуальные решения уже приняты: подтверждена идея многофункционального комплекса европейского уровня с высотными офисными башнями, торговыми и общественными пространствами на месте бывших промзон и карьеров у Пресненской набережной. 1994 год уходит на доведение до ума нормативной и договорной базы: прорабатываются схемы долгосрочной аренды участков, юридическое оформление участия частных и иностранных инвесторов, а также механика возврата вложений за счёт будущей коммерческой застройки. На самой территории будущего «Москва‑Сити» продолжаются подготовительные процессы, заложенные в 1992–1993 годах: уточняются границы участков, формируется более детальная планировка первых очередей («Квартал на набережной», зона пешеходного моста и будущей Башни 2000), а проект постепенно становится частью более широкой программы развития так называемого «Большого Сити». В городской повестке «Москва‑Сити» начинает всё чаще звучать как символ модернизации столицы и как один из ключевых проектов, на который делается ставка в стратегии превращения Москвы в международный финансово‑деловой центр.

1995 год для «Москва‑Сити» становится годом, когда проект впервые получает чётко прописанный производственный план и переходит от абстрактного преддевелопмента к подготовке к реальному строительству первой очереди. Весной мэр Москвы Юрий Лужков подписывает распоряжение № 185‑РМ от 13 апреля 1995 года, которым утверждаются программы проектно‑изыскательских и строительно‑монтажных работ на год, а также перечень объектов первой очереди ММДЦ — фактически это подробный «дорожный план» того, как из пустующей и зачищаемой территории должна начать рождаться современная деловая застройка. В документе мэрия поручает Москомархитектуре обеспечить выполнение всего комплекса проектно‑изыскательских работ, утвердить размещение временной промбазы на территории центра и подготовить порядок согласования всей отводной и разрешительной документации для поэтапного строительства ММДЦ. Особое внимание уделяется будущему центральному ядру: мастерская № 6 Моспроекта‑2 должна представить проект многофункционального комплекса «Парк‑Сити» (предшественник нынешнего центрального ядра с ТРЦ и общественными пространствами), а вместе с Гипроречтрансом разрабатывается техническое задание на грузовые причалы на Москве‑реке, которые понадобятся для подвоза материалов к строящимся башням. Строительный контур проекта в 1995 году тоже формируется очень конкретно: АО «Моспромстрой» обязано до 1 июля завершить вывоз строительного мусора и металлолома, смонтировать бытовой городок для строителей, оградить территорию ММДЦ и участки, готовящиеся к сдаче в аренду, а также выполнить ключевые работы по инженерным сетям, чтобы показать инвесторам готовые точки подключения к коммуникациям. Параллельно МК «Мосинжстрой» получает задание вести строительно‑монтажные работы по набережной и дорогам, а во второй половине года на территории Сити должна появиться временная промбаза и быстровозводимый административно‑бытовой корпус с выставочным залом, призванный стать «витриной» проекта для потенциальных девелоперов. Роль АО «Сити» в 1995 году заметно усиливается: компании поручают координировать всех участников подготовительного этапа — дорожников, мостостроителей, энергетиков — и подготовить старт строительства первого пускового комплекса первой очереди на участках № 2 и 3, известного как «Квартал на набережной». Совместно с творческой мастерской архитектора Бориса Тхора и совместным предприятием с «Reichmann International» (Capital City Developments Ltd.) к 1 мая 1995 года должно быть завершено технико‑экономическое обоснование этого этапа, а также ускорена программа энергообеспечения первой очереди, что важно для всех будущих башен. Интересная деталь для посетителей сайта — уже тогда московские власти отдельно проговаривают необходимость согласования ТЭО с Государственной противопожарной службой МВД РФ, учитывая, что проектируемые здания планируется строить по канадским нормам и стандартам безопасности, непривычным для российской практики середины 1990‑х. Одновременно распоряжение позволяет начинать работы по отдельным рабочим чертежам ещё до окончательного утверждения ТЭО с оплатой по фактическим затратам, чтобы не терять время и не тормозить запуск первой очереди; финансирование всех этих работ берут на себя профильные департаменты Правительства Москвы и городские строительные компании, а общий контроль за исполнением возлагается на первого заместителя премьера правительства Москвы Владимира Ресина.

1996 год для «Москва‑Сити» — переломный момент, когда проект впервые выходит из стадии подготовительных работ в фазу реального, видимого строительства. На участке у береговой линии начинается возведение первой башни делового центра — «Башни 2000», а параллельно стартует строительство торгово‑пешеходного моста «Багратион», который должен соединить будущий ММДЦ с набережной Тараса Шевченко и стать одним из архитектурных символов района. Оба объекта, как и первоначальная градостроительная концепция всего ММДЦ, были разработаны архитектором Борисом Тхором, который изначально видел «Москва‑Сити» как цельный ансамбль небоскрёбов, объединённых общественными пространствами, мостами и многоуровневой набережной. В последующие годы большинство реализованных проектов уже отходило от его комплексного замысла, но именно «Башня 2000» и мост «Багратион» до сих пор остаются наиболее точным воплощением исходной авторской идеи, связывающей деловой центр с городской тканью через пешеходные связи и панорамные видовые точки. По оценкам городских властей и участников проекта, суммарные инвестиции в подготовку территории и запуск строительства к середине 1990‑х, включая работы по первой башне и мосту, достигали порядка 100 млн долларов США — по меркам постсоветской экономики это был один из крупнейших градостроительных проектов того времени. На этой стадии особое внимание уделялось инженерной надёжности: на площадке ММДЦ развёрнут системный гидрогеологический мониторинг — бурятся и оборудуются режимные гидрогеологические скважины, ведутся регулярные наблюдения за уровнями, температурой и химическим составом подземных вод, что критично для строительства высоток на сложных прибрежных грунтах. В 1996 году мэрия параллельно решает ещё один ключевой вопрос — создание автономной системы энергообеспечения для будущих небоскрёбов. Постановлением Правительства Москвы от 15 октября 1996 года № 853 город резервирует для АО «Сити» участок площадью 1,33 га у Краснопресненской районной тепловой станции (владение 7А по 2‑й Магистральной улице) под первую очередь автономного источника энергии для ММДЦ. Управляющей компании поручают разработать технико‑экономическое обоснование этой электростанции с возможностью поэтапного наращивания мощности, пройти Мосгосэкспертизу и затем оформить права землепользования под объект; одновременно на него распространяют упрощённый порядок согласования документов, введённый для всех строек Москва‑Сити в 1995 году. Для посетителя сайта важно, что именно в середине 1990‑х складывается тот «каркас» инфраструктуры, который позже обеспечит устойчивую работу уже готовых башен: собственная энергосистема, контролируемая гидрогеология, новая улично‑дорожная сеть и знаковые объекты связи вроде моста «Багратион». Визуально же для москвичей 1996 год становится моментом, когда на пустующих ранее промышленных территориях у Пресненской набережной впервые поднимаются краны и начинают расти реальные объёмы будущего делового центра — «Москва‑Сити» перестаёт быть только проектом на бумаге и превращается в заметную стройку на карте города.

1997 год для «Москва‑Сити» становится годом первого яркого архитектурного символа: в эксплуатацию вводится торгово‑пешеходный мост «Багратион», напрямую связывающий территорию будущего делового центра с набережной Тараса Шевченко. Официальное открытие моста проходит в сентябре и приурочено к празднованию 850‑летия Москвы, благодаря чему новая стеклянно‑стальная галерея сразу попадает в центр городского внимания как одна из «визитных карточек» обновлённой столицы. Мост, спроектированный архитектором Борисом Тхором совместно с конструктором Владимиром Траушем, задумывался не просто как переход через Москву‑реку, а как многофункциональное общественное пространство: внутри размещаются галереи, торговые и выставочные зоны, смотровые площадки с видами на строящийся деловой центр и исторический центр города. Название «Багратион» он получает в честь Петра Багратиона, командующего 2‑й Западной армией в начале Отечественной войны 1812 года, что добавляет объекту историко‑символический слой и перекликается с традицией называть мосты Москвы в честь военачальников и ключевых событий российской истории. На фоне успеха моста судьба первой башни ММДЦ складывается драматичнее. Строительство «Башни‑2000» (первоначально здание Международного фонда «Реформа») под управлением компании «Mabetex» в 1997 году приостанавливается после смерти главы фонда Станислава Шаталина в марте, что временно ставит под вопрос судьбу первого высотного здания Сити и указывает на высокую зависимость проекта от конкретных инвесторов и их финансовой устойчивости. Внешние источники отмечают, что в эти годы «Москва‑Сити» в целом воспринимается как долгосрочный и рискованный проект: стройка идёт точечно, при этом город продолжает поддерживать идею делового центра, рассматривая его как стратегический элемент преобразования бывших промышленных территорий западнее центра Москвы.

1998 год для «Москва‑Сити» превращается в испытание на выживаемость проекта: августовский финансовый дефолт резко осложняет финансирование строящихся объектов и, в первую очередь, «Башни‑2000» на набережной Тараса Шевченко. Коммерческая модель, выстроенная вокруг участия частных структур и фонда «Реформа», уже дала сбой в 1997 году, а кризис 1998‑го окончательно показывает, что без прямого участия города довести ключевой объект до ввода в эксплуатацию будет крайне сложно. На этом фоне правительство Москвы принимает стратегическое решение фактически «спасти» первую башню делового центра: город выкупает 100% долю участия в уставном капитале ООО «Миосор» – компании‑застройщика офисно‑делового комплекса на участке 27 ММДЦ «Москва‑Сити» на наб. Тараса Шевченко, вместе с правами на сам комплекс и земельный участок. Соответствующее соглашение фиксирует, что Москва в лице Департамента госимущества становится единственным собственником ООО «Миосор», а предыдущий владелец – Международный фонд «Реформа» – уступает городу свои права на проект и обязательства по дальнейшей реализации. Понимая ограниченность бюджетных ресурсов, город переходит к смешанной схеме финансирования: мэр Юрий Лужков утверждает распоряжение, согласно которому строительство высотной офисной части комплекса должно вестись через привлечение российских и иностранных инвесторов по договорам долевого участия. Инвесторам предлагают две формы участия: прямое финансирование деньгами либо вклад в виде поставки строительных материалов, оборудования, выполнения работ и оказания услуг, при этом любая неденежная форма обязана иметь прозрачную денежную оценку, подтверждённую независимым оценщиком или аудитором. В этих условиях рождается одна из наиболее интересных финансово‑юридических конструкций раннего «Москва‑Сити»: механизм опционов на право аренды коммерческих площадей. До подписания акта госприёмки будущим арендаторам предлагают заключать договоры купли‑продажи опциона, оплачивая опционную премию в размере 30% от годовой арендной платы; взамен они получают зафиксированное право по завершении строительства заключить договор аренды на заранее определённые площади и ставку. Параллельно город формирует управленческий контур для будущей эксплуатации: ОАО «СИТИ» наделяется полномочиями генерального агента по сдаче в аренду коммерческих площадей офисно‑делового комплекса на наб. Тараса Шевченко и других объектов ММДЦ, построенных полностью или частично за счёт средств города. Все договоры аренды и договоры опционов подлежат обязательной регистрации в Департаменте городского имущества, что для той эпохи демонстрирует стремление выстроить более формализованный и прозрачный оборот площадей в ещё формирующемся деловом кластере. Для инвесторов устанавливаются чёткие финансовые ориентиры: стоимость 1 кв. м офисной площади, подлежащей передаче в собственность по завершении строительства, фиксируется на уровне 1000 долларов США, рассчитанных по специальной методике, исходя из контрактной стоимости работ и с учётом НДС. Отдельным приложением утверждается методика расчёта инвестиционной стоимости высотной части комплекса (фазы Б), где итоговая величина составляет 35 032 286,4 долларов США; эта цифра отражает масштаб проекта для кризисного 1998 года и показывает, какую финансовую массу нужно было собрать через бюджет и частных участников, чтобы «Башня‑2000» всё‑таки была достроена.

1999 год - «Москва‑Сити» выходит из фазы экстренного «спасения» проекта к стадии подготовке к реальному вводу первой башни, уже под полным контролем города и с выстроенной финансовой схемой. После дефолта 1998‑го правительство Москвы, став 100% собственником ООО «Миосор» и прав на офисно‑деловой комплекс на наб. Тараса Шевченко, концентрируется на том, чтобы довести «Башню‑2000» до эксплуатации в намеченные сроки рубежа 1999–2001 годов. Именно на 1999 год в распоряжениях мэрии ставится задача завершить строительство офисно‑делового комплекса на участке 27 и подготовить его к сдаче, поэтому год уходит на привлечение и «доведение» инвесторов по этажам, заключение договоров долевого участия и опционных соглашений на будущую аренду площадей. По сути, каждый крупный инвестор закрепляет за собой конкретный офисный блок в будущей башне, финансируя часть строительно‑монтажных работ или оплачивая долю в бюджете строительства, тогда как город через ОАО «СИТИ» аккумулирует средства и выступает единым оператором проекта. На стройплощадке «Башни‑2000» 1999 год становится временем перезагрузки: после остановки 1997 года и потрясений 1998‑го формируется новая связка участников, а к началу 2000‑х генеральным подрядчиком уже выступает «Промстрой‑техноинвест» (в ряде источников – «Промстройтехнология‑М»), который и доведёт объект до готовности. В отраслевых обзорах этот период описывается как переход от «частного» фунда «Реформа» и иностранного подрядчика к городской модели управления, что позволило в итоге сделать «Башню‑2000» первым введённым в эксплуатацию зданием ММДЦ в 2001 году и закрепить за ней статус стартовой точки «Москва‑Сити» на правом берегу Москвы‑реки.

2000 год - «Москва‑Сити» фактически переживает перезапуск: город дотягивал до завершения первую башню, добивал последствия кризиса 1998 года и закладывал модель привлечения частных инвесторов через долевое строительство и опционы на аренду. Продолжается достройка «Башни‑2000» как первого офисного небоскрёба «Москва‑Сити»; по ряду источников именно к 2000 году относят фактическое завершение основных строительно‑монтажных работ, а официальное введение в эксплуатацию происходит в 2001 году. После дефолта 1998 года город уже выкупил права на объект у прежних собственников и в конце 1998‑го утвердил детальную схему финансирования через долевое инвестирование и продажу опционов на аренду офисных площадей, что именно в 1999–2000 годах начинает работать на практике. К 2000 году уже функционирует торгово‑пешеходный мост «Багратион» (открыт в 1997‑м), и вместе с почти готовой «Башней‑2000» он формирует первый «завершённый» фрагмент будущего делового района. Именно в 2000 году Москва‑Сити перестаёт быть «рисунком на бумаге», «Башня‑2000» выходит на финальную стадию, а город и инвесторы отрабатывают уникальную для того времени финансовую модель, позволившую запустить дальнейшую застройку всего делового центра.

2001 год стал для «Москва‑Сити» поворотным: именно в этот год завершается строительство «Башни‑2000», и первый бизнес‑центр ММДЦ официально вводится в эксплуатацию под управлением нового генерального подрядчика «Промстрой‑техноинвест», завершившего весь комплекс оставшихся работ и подготовившего здание к приёму арендаторов и собственников. К моменту сдачи объекта в собственность частных инвесторов уже перешли 14 из 27 офисных этажей бизнес‑центра, что стало прямым результатом ранее запущенной городской модели долевого инвестирования: инвесторы, вкладывавшие средства и ресурсы в строительство высотной части комплекса, получили закреплённые по этажам и блокам площади, тогда как оставшиеся уровни и ключевые решения по эксплуатации остались под контролем города. Функции управления «Башней‑2000» были сосредоточены в руках 100‑процентного дочернего общества города Москвы – ООО «Миосор», которое, будучи владельцем прав на объект и землепользование, выступало связующим звеном между городом, частными собственниками и арендаторами, обеспечивая работу инженерных систем, эксплуатацию и реализацию стратегии позиционирования башни как одного из первых деловых адресов класса «А» на Пресненской набережной. Параллельно в 2001 году активно ведутся подготовительные работы на участке 4 под будущую «Башню Империя»: инженерно‑геологические изыскания включают бурение скважин, лабораторные исследования, опытно‑фильтрационные и геофизические работы, которые должны подтвердить возможность возведения высотного офисно‑жилого комплекса на сложных прибрежных грунтах; итоговый проект будет реализован к 2011 году в изменённом архитектурном виде, но именно исследования начала 2000‑х задали параметры фундамента и конструктивной схемы будущей башни. Важно и то, что в 2001 году город формализует долгосрочную финансовую поддержку развития ММДЦ через отдельный нормативный акт: постановлением Правительства Москвы от 13 февраля 2001 года № 153‑ПП одобряется целевая программа «Московский международный деловой центр “Москва‑Сити” на 2001 год» с общим лимитом финансирования 1 млрд рублей, формируемым за счёт части налога на прибыль предприятий и организаций, освобождаемых от его уплаты в городской бюджет, – эти средства направляются на инженерную и транспортную инфраструктуру, подготовку новых участков и сопровождение строительства центральных объектов делового центра. Программа выносится на рассмотрение Мосгордумы, а контроль за её реализацией поручается заместителю Премьера Правительства Москвы по внешним связям Иосифу Орджоникидзе, что подчёркивает стратегический статус «Москва‑Сити» как флагманского проекта городской экономики начала 2000‑х. Для посетителя сайта 2001 год можно описать как момент, когда «Москва‑Сити» впервые начинает работать «по‑настоящему»: первая башня не только достроена и запущена, но и наполовину принадлежит частным инвесторам, управление формализовано через городскую «дочку» и управляющие структуры, а параллельно город закрепляет за проектом отдельную целевую программу на уровне правительства – всё это создаёт основу для последующей быстрой застройки участков, где позже появятся «Империя», «Город Столиц», «Федерация» и другие знаковые башни делового центра.

2002 год - «Москва‑Сити» делает шаг от пилотной стадии к полноценной волне высотного строительства: на 12‑м участке делового центра стартует крупный девелоперский проект небоскрёба «Евразия», изначально задуманный как 71‑этажный офисно‑гостиничный комплекс общей площадью около 208,3 тыс. кв. м, с многоуровневым стилобатом, офисами класса «А» и гостиничной составляющей, ориентированной на международный бизнес. Для реализации проекта создаётся специализированный застройщик – ЗАО «Техинвест», сформированное на паритетных началах владельцем девелоперской компании MosCityGroup Павлом Фуксом и казахстанским предпринимателем Мухтаром Аблязовым, контролировавшим инвестиционно‑промышленную группу «Евразия»; под этот проект позже открывается крупная кредитная линия Сбербанка, а сама связка MosCityGroup и ИПГ «Евразия» становится одной из самых обсуждаемых в профессиональном сообществе, поскольку объединяет российский и казахстанский капитал вокруг одного из самых амбициозных небоскрёбов комплекса. В первоначальной концепции «Евразия» позиционируется как многофункциональный международный бизнес‑центр: в стилобате планируются магазины, рестораны и сервисные площади, на десятках этажей размещаются офисы класса «А», а над ними – уровни с апартаментами и гостиничной инфраструктурой, что должно превратить башню в автономный деловой кластер внутри «Москва‑Сити» и усилить привлекательность всего района для международных корпораций и инвесторов. Старт «Евразии» на фоне только что введённой в эксплуатацию «Башни‑2000» и запуска целевой программы поддержки ММДЦ воспринимается как сигнал нового этапа: если рубеж 2000–2001 годов был временем доказательства жизнеспособности проекта в целом, то 2002 год становится точкой, когда к городским структурам и первым инвесторам подключаются крупные частные девелоперы, готовые строить уже не просто высотки, а высокотехнологичные, архитектурно выразительные небоскрёбы международного уровня, которые позже сформируют узнаваемый силуэт «Москва‑Сити».

2003 год в истории «Москва‑Сити» можно описать как момент, когда стройплощадка превращается в настоящий «лес кранов» и одновременно выстраивается новая система управления центральной частью комплекса: летом турецкая девелоперская компания Enka начинает строительство первой очереди многофункционального комплекса «Башня на Набережной» (Embankment Tower) на Пресненской набережной, реализуя проект архитекторов Инана Вехби и Остюрка Олджа — именно тогда закладываются блоки А и B будущего офисного ансамбля, выполненного в стиле хай‑тек, который позже станет одним из самых узнаваемых силуэтов делового центра и одним из первых полностью реализованных зарубежным инвестором проектов в «Москва‑Сити». В том же 2003 году распоряжением Правительства Москвы от 15 января 2003 года № 43‑РП создаётся государственное унитарное предприятие города Москвы «Центр‑Сити» — ему передают функции заказчика‑застройщика по проектированию, строительству и дальнейшей коммерческой эксплуатации объектов центрального ядра ММДЦ, а всё имущество Центрального ядра, принадлежащее городу, закрепляется за ГУП на праве хозяйственного ведения, что позволяет сосредоточить в одной структуре управление ключевыми общественными и инфраструктурными объектами (будущим ТРЦ, гостиницей, подземными паркингами, транспортными галереями) и эффективнее привлекать российских и иностранных инвесторов. Параллельно начинается реализация сразу двух будущих «икон» небоскрёбного кластера: стартует строительство одного из крупнейших многофункциональных комплексов района — «Город Столиц» на 9‑м участке, за который отвечает девелопер Capital Group при участии подрядчика Ant Yapı; однако уже вскоре работы оказываются заморожены примерно на два года из‑за необходимости переработки проекта и финансовых ограничений, что хорошо иллюстрирует, насколько амбициозными и одновременно рискованными были первые попытки возведения сверхвысотных башен в России. На 13‑м участке в 2003 году стартуют подготовительные работы под комплекс «Федерация»: выполняется бурение инженерно‑геологических скважин на глубину 50–100 метров, проводится геофизический каротаж, опытно‑фильтрационные испытания, комплекс лабораторных исследований и электромагнитное обследование массива грунтов — эти изыскания должны обеспечить проектировщикам данные для расчёта уникального фундамента и несущей системы будущих башен «Восток» и «Запад», которые впоследствии станут одними из самых высоких зданий Европы. Для посетителя сайта 2003 год в «Москва‑Сити» интересен тем, что в одном году совпадают сразу несколько качественных изменений: в строй активно входит крупный иностранный девелопер с полностью финансируемым собственными средствами проектом «Башни на Набережной», город создаёт специализированное ГУП «Центр‑Сити» и передаёт ему центральное ядро для профессионального управления и монетизации, а на ключевых участках 9 и 13 закладываются фундамент и геотехническая основа будущих символов Сити — «Города Столиц» и «Федерации», без которых сегодня невозможно представить панораму делового центра.

2004 год в истории «Москва‑Сити» стал временем активной смены собственников ключевых объектов и одновременного движения от отдельных точек застройки к формированию полноценного делового и общественного пространства: пешеходно‑торговый мост «Багратион», соединяющий набережную Тараса Шевченко и территорию ММДЦ, переходит в доверительное управление к ОАО «Миосор», а контроль над «Башней‑2000» переходит к девелоперской компании «Декра», которая в рамках крупной сделки обменивает у Правительства Москвы 4,6% акций ОАО «Мосэнерго» на 100% долю в ООО «Миосор» и 25% акций ОАО «Манежная площадь», получая тем самым пакет, позволяющий управлять как первой офисной башней Сити, так и значимой коммерческой недвижимостью в центре города. В октябре 2004 года деловой центр приобретает яркий культурный акцент: в вестибюле торговой галереи моста «Багратион» со стороны Краснопресненской набережной торжественно открывается скульптурная композиция Эрнста Неизвестного «Древо жизни», превращая пешеходный переход и торговую зону в заметное городское публичное пространство и добавляя к образу «Москва‑Сити» ассоциации не только с бизнесом, но и с современным искусством. 11 октября 2004 года вводится в эксплуатацию первый, 17‑этажный корпус комплекса «Башня на Набережной» (блок А), построенный компанией Enka: он становится одним из первых полностью действующих современных бизнес‑центров на Пресненской набережной и демонстрирует рынку, что формат офисов класса «А» в «Москва‑Сити» не только востребован, но и технологически реализуем на высоком уровне. В это же время стартует строительство «Северной башни» на участке № 19 ММДЦ – будущего 27‑этажного бизнес‑центра, который впоследствии станет одной из ключевых площадок для крупных российских и международных компаний, а на месте будущего центрального ядра комплекса (где позже появятся ТРЦ «Афимолл Сити» и отель Novotel) начинается закладка основных конструкций: параллельно проводятся дополнительные инженерно‑геологические исследования для уточнения закарстованности массива, бурятся скважины глубиной до 20 метров и выполняются лабораторные испытания грунтов, чтобы обеспечить надёжность фундамента и подземных уровней на участке со сложными инженерно‑геологическими условиями. Уже к 2005 году основные несущие конструкции сооружения центрального ядра будут возведены, и именно решения, принятые и реализованные в 2004 году, позволят в дальнейшем разместить под одной «кровлей» крупнейший в стране городской молл, гостиницу, паркинги и транспортные галереи, превратив ядро «Москва‑Сити» в главный общественный центр всего делового района.

2005 год для «Москва‑Сити» стал годом, когда проект окончательно перешёл от стадии отдельных экспериментальных башен к формированию полноценного небоскрёбного кластера и расширению самой территории делового района: шотландское архитектурное бюро RMJM начинает разработку концепции башни City Palace на участке 2–3, которая позже эволюционирует в проект знаменитой закрученной башни «Эволюция», задав будущему объекту уникальный силуэт и сложную конструктивную схему с учётом поворота фасадов относительно основания. После двухлетней паузы возобновляются строительно‑монтажные работы на многофункциональном комплексе «Город Столиц» (две башни «Москва» и «Санкт‑Петербург») на 9‑м участке: девелопер Capital Group возвращает на площадку подрядчиков, а переработанный проект закрепляет за комплексом статус одного из ключевых жилых и офисных адресов ММДЦ, рассчитанного на жильё и офисы премиум‑класса с видом на исторический центр. В октябре 2005 года турецкая компания ENKA вводит в эксплуатацию второй, 27‑этажный корпус комплекса «Башня на Набережной» (блок B), тем самым формируя уже не только «первую ласточку» в виде блока А, но и устойчивый деловой кластер на Пресненской набережной, где к этому моменту активно заселяются международные корпорации и крупные российские компании, а суммарная офисная площадь комплекса приближается к 250 тыс. кв. м. На фоне интенсивной застройки в 2005 году стартует строительство «Mercury City Tower» (участок 14): девелопер Horus Capital с привлечением иностранных архитекторов и конструкторов закладывает фундамент будущего 75‑этажного небоскрёба, который через несколько лет станет одним из самых высоких зданий Европы и знаковым элементом панорамы Сити, а в предпроектных материалах проводится углублённый анализ геологических условий всей территории ММДЦ с использованием гидрогеологического и геомеханического моделирования, статистической обработки данных изысканий по разным участкам и оценки рисков, связанных с карстами, высоким уровнем грунтовых вод и сложной инженерно‑геологической структурой берегов Москвы‑реки. Важное стратегическое решение 2005 года связано с постановлением Правительства Москвы от 8 февраля 2005 г. № 54‑ПП «О комплексном развитии территории, прилегающей к ММДЦ “Москва‑Сити”»: город утверждает расширенные границы так называемого «Большого Сити» – от Хорошёвского шоссе и Ваганьковского кладбища до Филёвского бульвара и Большой Филёвской, включая промышленные зоны, ветхий жилой фонд и территории вдоль Краснопресненской и Шелепихинской набережных – и поручает Москомархитектуре подготовить концепцию развития этого огромного района с учётом вывода части производств, сноса старых домов, реконструкции 1‑го Красногвардейского проезда, развития энергоцентра ММДЦ и «Экспоцентра», перебазирования таможенного терминала с участка 15 и компенсации Сити альтернативными площадями под будущие здания органов законодательной и исполнительной власти города. Управляющей компанией по разработке и реализации этой концепции закрепляется ЗАО «Большой Сити», которое получает функции заказчика по подготовке проектов планировок кварталов, схеме волнового переселения жителей (включая квартал 2439 «Камушки»), организации конкурсов по подбору инвесторов и информированию населения, а город, в свою очередь, гарантирует компенсацию понесённых затрат после проведения конкурсов и аукционов, что позволяет рассматривать 2005 год как момент, когда «Москва‑Сити» перестаёт быть точечным проектом и начинает формировать вокруг себя новый крупный городской район – «Большой Сити», с новым транспортным каркасом, инженерной инфраструктурой и многоуровневой смешанной застройкой.

2006 год в истории «Москва‑Сити» можно описать как год, когда на стройплощадке одновременно запускаются несколько ключевых башен и усиливается системная финансовая поддержка проекта со стороны города: начинается строительство первой очереди делового комплекса «Империя» на участке 4, который задумывается как крупный офисно‑апартаментный небоскрёб, формирующий целый квартал деловой и жилой недвижимости вдоль Пресненской набережной. Параллельно на участке 2–3 под будущую башню «Evolution» (будущая «Эволюция») выполняется большой комплекс инженерно‑геологических исследований: бурятся скважины глубиной 40–80 метров, проводятся прессиометрические испытания, опытно‑фильтрационные работы, лабораторные анализы и гидрогеологическое моделирование с детальной оценкой геологических рисков, поскольку закрученная форма и вынос консолей требуют особо точного расчёта фундамента и работы грунтов; впоследствии строительство башни будет завершено в 2014 году и она станет одним из самых узнаваемых силуэтов делового центра. Похожий объём исследований проводится и для офисного здания на участке № 20: бурение скважин до 70 метров, статическое зондирование, прессиометрия, фильтрационные и лабораторные испытания, моделирование гидрогеологии и оценка рисков вынуждают девелопера скорректировать первоначальную концепцию, а сам участок в дальнейшем будет вовлечён в состав проекта ОКО, где в том числе формируется крупный многоуровневый паркинг, строительство которого планируется завершить к 2015 году и который должен принять значительную часть машиномест для растущего потока резидентов и посетителей. На уровне городской политики 2006 год отмечен постановлением Правительства Москвы от 30 мая 2006 г. № 358‑ПП, которым утверждается отдельная Программа финансирования работ по созданию и развитию ММДЦ «Москва‑Сити» на 2006 год: документ закрепляет распределение бюджетных средств между заказчиками строительства объектов, увязывает финансирование с городской статьёй расходов на приобретение валюты для закупки оборудования и реализации международных проектов, допускает оперативное перераспределение средств внутри утверждённого лимита на инженерно‑транспортную инфраструктуру и наружные сети центрального ядра и обязывает Валютно‑финансовое управление города обеспечить своевременное финансирование по утверждённым приложениям. Отдельным пунктом постановление поручает Комитету по внешнеэкономической деятельности, Валютно‑финансовому управлению и управляющей компании ОАО «Сити» подготовить правовой акт о развитии ММДЦ на период 2006–2008 годов, что фактически фиксирует переход «Москва‑Сити» из статуса долгостроя конца 1990‑х в режим планомерного много‑летнего проекта с чёткой финансовой программой, привязкой к городскому бюджету и ориентиром на активное привлечение зарубежных инвесторов и международных компаний‑якорей, для которых параллельно ведётся строительство таких объектов, как «Империя», «Эволюция», ОКО, «Город Столиц» и «Федерация».

2007 год запоминается как момент, когда на площадке параллельно готовят два принципиально разных проекта: рекордно высокий небоскрёб «Россия» и будущий комплекс ОКО, для которых сначала максимально глубоко «прозванивают» грунт, а уже потом переходят к конструкциям. На участке 17–18 стартуют работы по реализации проекта башни «Россия» – небоскрёба, который по замыслу Нормана Фостера должен был стать самым высоким зданием в Москве и Европе, с высотой более 600 метров и общей площадью порядка 500 тыс. кв. м. Для подготовки к этому уникальному строительству бурят более 60 инженерно‑геологических скважин глубиной до 100 м, проводят комплекс геофизических исследований, межскважинное сейсмическое прозвучивание, прессиометрические и опытно‑фильтрационные испытания, серию лабораторных анализов, а также гидрогеологическое и геомеханическое моделирование, чтобы оценить несущую способность массива, поведение грунтов под сверхвысокой нагрузкой и риски, связанные с близостью Москвы‑реки и сложной стратиграфией участка. Уже тогда проект «Россия» рассматривается как потенциальный новый символ Сити и города, хотя позднее, на фоне мирового финансового кризиса и сложности финансирования, от него откажутся, а участок будет перераспределён под более приземлённое использование (вплоть до идеи крупного парковочного комплекса). На соседнем 16‑м участке в статусе офисно‑административного здания ведутся инженерно‑геологические изыскания для будущего комплекса ОКО: бурят скважины до 80 м, выполняют прессиометрические испытания грунтов, опытно‑фильтрационные работы, лабораторные исследования и гидрогеологическое моделирование с обязательной оценкой геологических рисков. Эти работы закладывают основу под дальнейшую реализацию проекта Capital Group и американского бюро SOM, в результате которой чуть позже на участке 16А вырастут две башни разной высоты, объединённые кристаллообразным стилобатом, а на участке 16Б будет построена отдельная 16‑этажная общественная парковка, ставшая важным элементом транспортной инфраструктуры Сити. На фоне активной стройки «Федерации», «Империи», «Города Столиц» и «Евразии» 2007 год выглядит как пик инженерной подготовки: город и девелоперы вкладываются в глубокие исследования грунтов и точное моделирование, понимая, что именно подземная часть и геология становятся критическим фактором для всей дальнейшей надземной архитектуры Москва‑Сити.

2008 год для «Москва‑Сити» проходит под знаком продолжения строительства одного из самых необычных небоскрёбов делового центра и параллельной подготовки нового крупного общественного объекта в составе Центрального ядра. В это время на участке 2–3 продолжается возведение башни «Эволюция» с её закручивающимся вокруг оси силуэтом: к этому моменту уже выполнены глубокие инженерно‑геологические изыскания, а строительно‑монтажные работы идут на фоне постепенно разворачивающегося мирового финансового кризиса, который позже замедлит темпы реализации многих проектов, но не остановит «Эволюцию»; в 2011 году для завершения небоскрёба застройщик получит от Газпромбанка семилетнюю кредитную линию на 345 млн долларов, что позволит довести объект до сдачи в эксплуатацию в 2014 году, сохранив оригинальную архитектурную концепцию и уровень отделки, ожидаемый от флагманского бизнес‑центра класса «А+». Параллельно город делает важный шаг в развитии общественной и культурной функции Центрального ядра: распоряжением Правительства Москвы от 18 сентября 2008 г. № 2149‑РП утверждается проектирование и строительство многофункционального киноконцертного зала на Краснопресненской набережной, участок № 6, полностью за счёт бюджета города Москвы. К этому моменту компания Bellgate Constructions Limited уже разработала градостроительное обоснование размещения объекта по условиям аукциона 2005 года, а Москомархитектура оформила акт разрешённого использования участка площадью 4,3742 га с максимальной наземной площадью застройки 21 744 кв. м, 7‑этажным объемом и верхней отметкой около 179 метров, при этом парковка для посетителей предусматривается в арендуемом подземном многоуровневом паркинге Центрального ядра с расчётным обеспечением в 2718 машиномест. Распоряжение детализирует управленческую схему: функции госзаказчика по проектированию и строительству киноконцертного зала передаются Департаменту городского заказа капитального строительства, который обязан провести конкурсы на выбор технического заказчика, генерального проектировщика и затем генерального подрядчика; расходы Bellgate Constructions Limited на градостроительное обоснование подлежат компенсации и включаются в сводный сметный расчёт объекта после подтверждения Департаментом экономической политики и развития и контрольно‑ревизионным управлением. Департаменту культуры поручается подготовить и утвердить технологическое задание на проектирование зала, а также создать отдельное государственное учреждение культуры «Киноконцертный зал в ММДЦ “Москва‑Сити”», которому в дальнейшем передадут объект в оперативное управление после завершения строительства и регистрации права собственности города. Важной особенностью документа становится жёсткий набор градостроительных и эксплуатационных требований: акт разрешённого использования и сопровождающие заключения предписывают обеспечить подъезды к комплексу с ТТК и 1‑го Красногвардейского проезда, организовать пешеходные связи через вестибюли станции «Деловой центр», выполнить комплекс мер по пожарной безопасности (деление на отсеки, повышенные требования к водоснабжению для тушения, интеграция в системы мониторинга и управления инженерными системами), предусмотреть анализ качества почв и мероприятия по рекультивации, охране зелёных насаждений, археологическому надзору и доступности для маломобильных групп населения. На фоне продолжающихся строек «Федерации», «Империи», «Города Столиц» и других небоскрёбов 2008 год показывает, что «Москва‑Сити» развивается уже не только как совокупность башен, но и как полноформатный городской центр: с культурной инфраструктурой, сложным подземным паркингом, связью с мини‑метро и ТТК, где небоскрёб «Эволюция» станет архитектурным акцентом, а киноконцертный зал – одной из ключевых общественных площадок Центрального ядра.

2009 год в хронологии развития «Москва‑Сити» проходит под знаком антикризисной финансовой перегруппировки и попытки согласовать дальнейшее развитие всей территории как единого проекта. В условиях последствий мирового финансового кризиса именно в этом году становится понятно, какие объекты получат сильную банковскую поддержку и доведутся до финала, а какие рискуют затянуться или заморозиться. 27 марта 2009 года «Сбербанк России», «Сбербанк Капитал» и девелопер Capital Group объявляют о масштабной реструктуризации кредитного портфеля по проекту МФК «Город Столиц»: общий объём реструктурируемого кредита Capital Group превышает 400 млн долларов, а дополнительно заключается соглашение о новом финансировании строительства комплекса со стороны Сбербанка. Пакет поддержки включает порядка 180 млн долларов инвестиций, из которых 90 млн оформляются как соинвестирование и ещё 90 млн – как новая кредитная линия; в обмен банк получает права на часть жилых апартаментов в «Городе Столиц», тогда как Capital Group сохраняет управление комплексом, что позволяет девелоперу удержать контроль над концепцией и эксплуатацией объекта, а Сбербанку – зафиксировать интерес в одном из самых престижных адресов Москвы. На уровне городской градостроительной политики 2009 год отмечен тем, что Москва пытается «собрать» разрозненные строительные и инфраструктурные инициативы вокруг Сити в единую управляемую программу: распоряжением Правительства Москвы от 18 февраля 2009 г. № 248‑РП создаётся рабочая группа по координации строительства объектов, инженерной и дорожно‑транспортной инфраструктуры в районе ММДЦ «Москва‑Сити», а также по обеспечению надлежащего содержания и эксплуатации территории. В состав группы включают представителей профильных департаментов, префектуры и ключевых городских заказчиков, а перед ней ставится задача в 20‑дневный срок подготовить для мэра план мероприятий по завершению строительства основных объектов и инфраструктуры Сити, синхронизировать сроки запусков с развитием подъездных дорог, мостов и инженерных сетей и выработать регламент по эксплуатации уже построенных сооружений, включая мост «Багратион», прилегающие набережные и центральное ядро. Координация строительства возлагается на первого заместителя руководителя Департамента дорожно‑мостового и инженерного строительства П.Н. Аксенова, что подчёркивает смещение акцента от «точечных» башен к связности всего района: к этому моменту уже идёт строительство «Империи», «Федерации», «Меркурия», «Евразии», продолжается формирование центрального ядра с ТРЦ «Афимолл» и подземным многоуровневым паркингом, и без согласования дорожной схемы, инженерной инфраструктуры и сроков ввода объектов Сити рисковал получить репутацию перегруженной и труднодоступной стройплощадки. На фоне этой системной настройки 2009 год можно рассматривать как поворотный момент: с одной стороны, кризис заставляет банки и девелоперов реструктурировать долговую нагрузку и входить в проекты на условиях совместного владения (пример «Города Столиц»), с другой – город переводит Сити в режим комплексного управления, готовя почву для последующей достройки ключевых небоскрёбов и полноценного запуска делового района в 2010‑е годы.

2010 год для «Москва‑Сити» стал моментом, когда проект впервые громко заявил о себе на мировой архитектурной арене и одновременно продолжил наращивать деловую застройку. По итогам года башня «Москва» в составе многофункционального комплекса «Город Столиц» вошла в десятку лучших небоскрёбов мира в рейтинге Emporis Standards: международные эксперты отметили выразительную архитектуру, динамичный силуэт двух башен и то, насколько гармонично комплекс вписан в панораму набережной и формирующийся силуэт Москва‑Сити; при этом «Город Столиц» стал единственным российским объектом, отмеченным премией Emporis Skyscraper Award по итогам 2010 года, а в российской профессиональной среде комплекс закрепил статус одного из эталонных примеров реализации многофункциональной высотной застройки. На фоне международного признания в самом деловом центре начинается реализация нового крупного проекта, ориентированного на интеграцию деловых, гостиничных и инфраструктурных функций: в 2010 году стартует активная фаза строительства многофункционального комплекса IQ‑quarter на 11‑м участке ММДЦ, представляющего собой три разновысокие башни с офисами, апартаментами и гостиницей, спроектированные бюро NBBJ при участии инженеров Arup; фактически проект «Айкю квартал» становится частью стратегии развития «Большого Сити», ориентированной на размещение в Москва‑Сити не только коммерческих офисов и премиального жилья, но и будущих административных функций – позднее сюда переедут отдельные федеральные и московские ведомства, а сам комплекс превратится в один из ключевых транспортно‑деловых узлов района с прямым выходом к Третьему транспортному кольцу и развязкам у «Делового центра».

2011 год для «Москва‑Сити» стал годом формирования полноценной управляющей и общественной инфраструктуры: на фоне завершения ключевых башен появляется единый игрок по управлению офисами, открывается крупнейший в комплексе торговый центр и вводится в строй один из главных небоскрёбов. В начале года на территории делового центра создаётся управляющая компания ООО «Сити проперти менеджмент», которая берёт на себя коммерческое управление офисной недвижимостью в башнях «Империя», «Федерация» и «Город Столиц»; в её периметр на старте входит более 10 тыс. м² площадей, а сама структура становится одним из инструментов выстраивания единой политики эксплуатации, сервисов и маркетинга для крупного международного бизнес‑аудитория, работающей в Сити. Для снижения эксплуатационных рисков и защиты интересов города и инвесторов пешеходно‑торговый мост «Багратион» страхуется компанией «Оранта Страхование» с лимитом ответственности 300 млн рублей, что отражает восприимчивость объекта как не только транспортной, но и коммерческой и туристической инфраструктуры, концентрирующей значительные потоки посетителей «Москва‑Сити» и соседних кварталов. В архитектурном плане 2011 год становится важной вехой для будущей башни «Эволюция»: проектирование берёт на себя компания «Горпроект», а автором концепции и главным архитектором утверждается Филипп Никандров, который развивает идею закручивающегося вокруг оси объёма с выраженной пластикой фасада и панорамным остеклением; на базе выполненных ранее инженерно‑геологических изысканий и градостроительных ограничений команда уточняет конструктивную схему, параметры поворота и интеграцию башни в силуэт и пешеходные связи центрального ядра. 22 мая 2011 года торжественно открывается торгово‑развлекательный комплекс «АфиМолл Сити» в составе Центрального ядра: AFI Development получает финальные разрешения на эксплуатацию весной, фактический запуск для посетителей предварительно происходит в марте, а к маю организуется крупная церемония открытия одного из крупнейших ТРЦ Москвы с общей площадью порядка 180 тыс. м², более чем 150–160 магазинами на старте, запланированными до 400 торговыми точками, киносетью, ресторанами и развлекательными зонами для детей и взрослых. К концу года деловой центр получает ещё один знаковый объект: 23 ноября (по ряду источников – 22 ноября) 2011 года вводится в эксплуатацию 60‑этажный небоскрёб делового комплекса «Империя» на участке 4 – монолитный железобетонный небоскрёб высотой около 238–239 м, спроектированный бюро NBBJ и построенный при участии девелоперов Mos City Group и Enka, который объединяет офисы, апартаменты, конференц‑пространства и инфраструктуру «вертикального города» и становится одним из наиболее узнаваемых зданий на панораме Пресненской набережной. В совокупности запуск «АфиМолл Сити», формирование профессиональной управляющей компании и ввод в строй башни «Империя» превращают 2011 год в точку, когда «Москва‑Сити» из крупной стройплощадки окончательно становится функционирующим деловым и общественным центром с устойчивым потоком арендаторов, покупателей и туристов.

2012 год для «Москва‑Сити» проходит под знаком имиджевой победы на международной «фанатской» арене высотной архитектуры: многофункциональный комплекс «Город Столиц» становится самым популярным небоскрёбом Европы в турнире на форуме SkyscraperCity, опередив лондонский 30 St Mary Axe («огурец» Нормана Фостера), который до этого считался одной из неоспоримых икон европейского небоскрёбного строительства. В голосовании участники сообщества оценивают сразу несколько параметров – выразительность силуэта, восприятие в панораме города, оригинальность архитектуры и общую привлекательность для горожан, и «Город Столиц» благодаря динамике двух разновысоких башен «Москва» и «Санкт‑Петербург», их композиции над Пресненской набережной и активному использованию подсветки набирает максимальное количество голосов среди европейских объектов, закрепляя за Москва‑Сити репутацию яркого и самобытного высотного кластера, а не просто «импортированного» формата бизнес‑квартала. На уровне глобального турнира SkyscraperCity «Город Столиц» всё же не доходит до финального раунда, уступая около 8% голосов легендарному нью‑йоркскому Empire State Building – одному из самых узнаваемых небоскрёбов мира и культурному символу XX века. Однако сама плотная конкуренция с таким «вечным чемпионом» воспринимается как важный имиджевый сигнал: менее чем через два десятилетия после старта проекта Москва‑Сити его башни начинают воспринимать не только как новый деловой кластер, но и как полноправных участников глобального архитектурного «пантеона», а «Город Столиц» окончательно закрепляет за собой статус одного из ключевых визуальных маркеров и самых узнаваемых объектов делового центра – наряду с «Федерацией», «Империей» и будущими «Меркурием» и «Эволюцией».

2013 год в «Москва‑Сити» - год формирования окончательного силуэта кластера: завершается строительство небоскрёба Mercury City Tower, стартуют новые высотные проекты и параллельно прорабатываются сценарии использования последних свободных участков. 75‑этажный «Меркурий‑Сити‑Тауэр» с характерным медно‑оранжевым фасадом, высотой около 339 м и смешанной функцией офисов и апартаментов фактически становится новым доминантным акцентом делового центра; после ввода здания на рынок здесь открывается возможность как покупки, так и аренды офисных блоков премиум‑класса, и часть корпораций переносит сюда штаб‑квартиры из традиционных деловых районов Москвы. Параллельно на участке № 15 начинается строительство 62‑этажного небоскрёба Grand Tower, который задумывается как многофункциональный комплекс с офисами и апартаментами и важной ролью в выстраивании «правого фланга» ансамбля Москва‑Сити вдоль набережной; однако по состоянию на 2018 год реализация проекта оказывается заморожена, и участок на долгие годы сохраняет статус незавершённого девелопмента, что наглядно демонстрирует зависимость сверхвысотных проектов от конъюнктуры рынка и кредитной поддержки. В то же время стартует строительство высотного комплекса Neva Towers на участке 17–18 (фактически перезапуск освоения этой территории после отказа от проекта «Башня Россия»): девелопер Renaissance Development (позже – MR Group и Capital Group через партнёрства) закладывает две башни с апартаментами и офисами, обширной рекреацией и внутренним двором, а Neva Towers затем станет одним из самых коммерчески успешных жилых проектов Москва‑Сити. На тех же участках № 17–18 в 2013 году начинается актуализация инженерно‑геологических изысканий: бурятся скважины глубиной до 100 м, выполняются прессиометрические испытания, серия лабораторных исследований и гидрогеологическое моделирование, результаты которых проходят государственную экспертизу и готовят площадку к новому этапу строительства уже под переработанную концепцию, более реалистичную по сравнению с гигантской «Башней Россия» по нагрузкам, срокам и экономике. В совокупности 2013 год можно рассматривать как переходный: с одной стороны, «Меркурий» закрепляет за Москва‑Сити статус одного из самых высоких и узнаваемых небоскрёбных кластеров Европы, с другой – запуск Grand Tower и Neva Towers и актуализация изысканий на 17–18 участках показывают, что даже после почти двух десятилетий строительства у проекта остаётся потенциал роста и переразвития свободных пятен под новые форматы офисов и жилья.

2014 год в истории «Москва‑Сити» стал годом высотных рекордов и завершения сразу двух знаковых проектов, окончательно «достроивших» небоскрёбный силуэт делового центра. В этом году генеральный подрядчик башни «Эволюция» – турецкая компания Renaissance Construction – завершает строительно‑монтажные работы и сдаёт небоскрёб в эксплуатацию: закрученный 54‑этажный офисный шпиль высотой около 255 м становится одним из главных архитектурных акцентов на повороте Пресненской набережной, при этом здание принадлежит монособственнику, поэтому классического рынка аренды и продажи отдельных офисных блоков внутри «Эволюции» не формируется, что отличает её от большинства других башен Сити. Одновременно завершается ключевой этап строительства другого флагманского комплекса – «Башни Федерация». 25 ноября 2014 года строящаяся башня «Восток» достигает отметки 343 м и в этот момент становится самым высоким зданием России и Европы, обойдя по высоте как московский Mercury City Tower, так и украинский и европейские рекордсмены; всего через две недели, 9 декабря 2014 года, завершается возведение монолитного каркаса башни, после чего работы смещаются на устройство «навершия», фасадов и внутренних инженерных систем. На фоне этих событий Москва‑Сити окончательно закрепляет за собой статус одного из крупнейших и самых высоких небоскрёбных кластеров Европы: к уже действующим «Империи», «Городу Столиц», «Башне на Набережной», «Меркурию» и «Евразии» добавляется введённая в эксплуатацию «Эволюция» и фактически достигшая финальных высот «Федерация», что делает панораму Пресненской набережной практически сформированной и узнаваемой в мировом масштабе.

2015 год в «Москва‑Сити» стал годом завершённых высотных проектов и признания архитектуры комплекса на российском и международном уровне. В этот период официально завершается строительство башни «Евразия»: 72‑этажный офисно‑гостиничный небоскрёб высотой около 309 м с выразительным остеклением и характерным «скошенным» силуэтом окончательно формирует западный фланг панорамы делового центра и начинает полноценно работать как крупный деловой и гостиничный узел. Особое внимание профессионального сообщества в 2015 году привлекает башня «Эволюция». Она получает гран‑при IV Российского архитектурного конкурса «Стекло в архитектуре», организованного Союзом архитекторов России, как лучший реализованный проект с применением стекла и светопрозрачных конструкций: жюри отмечает сложную геометрию фасадов, качество остекления и эффектное взаимодействие башни с городским пространством и отражениями в воде Москвы‑реки. В том же году «Эволюция» выходит на международный уровень признания: здание становится финалистом конкурса CTBUH Awards 2015 в номинации «Лучшее высотное здание в Европе», организуемого Советом по высотным зданиям и городской среде (США), и параллельно побеждает в профессиональном конкурсе НОПРИЗ, заняв первое место в номинации «Лучший проект многофункционального комплекса», что закрепляет за башней статус одного из наиболее успешных российских высотных проектов начала 2010‑х. Тем временем на «Башне Федерация» в 2015 году завершается один из самых трудоёмких этапов – производство и монтаж фасадных конструкций до 89‑го этажа (без финального «навершия»): по сути, к этому моменту полностью сформирован внешний облик большей части высотной части «Востока», а последующие работы смещаются на завершение завершающего архитектурного элемента и детальную проработку интерьеров, инженерных систем и общественных зон, которые позволят зданию вскоре вступить в эксплуатацию как один из ключевых многофункциональных небоскрёбов Москва‑Сити. На фоне этих событий 2015 год можно рассматривать как качественный рубеж: крупные высотные проекты «дотягиваются» до стадии финальной отделки и признания, а Москва‑Сити перестаёт восприниматься как «вечная стройка» и всё больше – как зрелый, сформировавшийся высотный район с объектами, конкурирующими за награды на уровне Европы и мира.

2016 год в «Москва‑Сити» стал моментом, когда проект окончательно перешёл в стадию зрелого, полноценно функционирующего делового района: одновременно завершаются несколько крупных высотных комплексов, а ключевые инфраструктурные объекты получают обновлённую страховую и инженерную «подпитку». Девелопер «Галс‑Девелопмент» сдаёт в эксплуатацию небоскрёб IQ‑Квартал: три разновысокие башни (21, 33 и 42 этажа) формируют многофункциональный комплекс с офисами, апартаментами и гостиничными блоками, напрямую интегрированный с транспортной инфраструктурой Третьего транспортного кольца и делового центра «Москва‑Сити»; объект становится одним из ключевых административно‑деловых узлов района, куда в последующие годы переезжают федеральные и городские ведомства. С 21 января 2016 года меняется страховой «зонтик» над одним из самых узнаваемых сооружений Сити – пешеходно‑торговым мостом «Багратион»: новым страховщиком становится компания «Росгосстрах», при этом цена контракта достигает 771,4 млн рублей, что отражает высокую оценку стоимости объекта и потенциальных рисков, связанных с его интенсивной эксплуатацией и большим пассажирским потоком. В башне «Федерация» в течение года завершаются работы по созданию и установке архитектурного «навершия» на башне «Восток» и полностью монтируются инженерные системы: к этому моменту высотная часть здания уже сформирована, а комплекс фактически готовится к вводу как один из главных многофункциональных небоскрёбов Европы, совмещающий офисы, апартаменты, смотровые и общественные пространства. Параллельно заканчивается строительство высотного комплекса «ОКО» на участке 16: две башни (офисно‑отельная и апартаментная), стилобат с кафе и сервисами, многоуровневый паркинг и открытый каток на крыше формируют внутри Сити отдельный «город в городе»; в башне «ОКО» доступна как аренда, так и покупка офисов, а апартаменты постепенно занимают заметную долю рынка элитного вертикального жилья в Москва‑Сити. В совокупности 2016 год можно воспринимать как момент, когда ядро Москва‑Сити – «Федерация», ОКО, IQ‑Квартал, «Евразия», «Меркурий», «Город Столиц» и «Империя» – уже не просто стройплощадка, а законченная система небоскрёбов с отлаженной инженерией, страховой защитой ключевых объектов и устойчивым спросом на офисные и жилые площади.

2017 год для «Москва‑Сити» стал точкой, когда один из самых долгожданных и сложных проектов комплекса официально перешёл из разряда стройки в разряд полноценно работающего небоскрёба: полностью завершено строительство комплекса «Башня Федерация», и здание введено в эксплуатацию. Две башни – более высокая «Федерация Восток» и более низкая «Федерация Запад» – формируют единый многофункциональный ансамбль на Пресненской набережной с панорамным остеклением, смотровыми площадками и премиальными общественными пространствами, а внутри комплекса становится доступна как аренда, так и покупка офисов, что позволяет разместить здесь штаб‑квартиры крупных российских и международных компаний и окончательно закрепляет за «Федерацией» статус одного из главных деловых адресов и вертикальных ориентиров Москва‑Сити.

2018 год отмечает переход к принципиально новому для кластера формату жилой застройки: на прибрежном участке у Москва‑реки начинается строительство комплекса Capital Towers из трёх высотных зданий с полноценными квартирами, а не апартаментами, как это было принято в большинстве предыдущих проектов Сити. Две башни комплекса – City Tower и River Tower – проектируются высотой около 212 м, а доминантная Park Tower должна достигнуть примерно 270 м, формируя новый жилой акцент в панораме Пресненской набережной и визуально «продляя» ряд небоскрёбов в сторону делового центра и парка Красная Пресня. В отличие от традиционного для Москва‑Сити апартаментного формата, Capital Towers изначально позиционируется как жилой комплекс именно с квартирами: это предполагает иной правовой статус, иные требования к планировкам, инженерии и общественным пространствам и рассчитано на аудиторию, которая хочет постоянно жить в Сити с полным набором городских прав и привычной жилой инфраструктурой, а не только инвестировать в доходные апартаменты. На фоне уже сложившегося набора офисно‑жилых и апартаментных небоскрёбов («Город Столиц», «Федерация», ОКО, Neva Towers, «Евразия», «Империя», «Меркурий», IQ‑Квартал) старт Capital Towers в 2018 году воспринимается как шаг к «смягчению» делового кластера и превращению Москва‑Сити в полноформатный район для жизни, работы и досуга, а не только в место концентрации офисов и гостиниц.

2019 год стал годом новых высотных амбиций и международного признания уже построенных небоскрёбов. На южной границе кластера стартует строительство сверхвысокого небоскрёба One Tower: по действующей концепции это должен быть 90‑этажный комплекс высотой около 379 м, который после завершения должен превзойти по высоте даже «Федерацию» и стать новым рекордсменом Москва‑Сити и одним из самых высоких зданий Европы. Параллельно вводится в эксплуатацию комплекс Neva Towers: завершается заселение высотной башни на 79 этажей, включающей 848 апартаментов, с крупным фитнес‑и SPA‑кластером, бассейном под открытым небом на стилобате, внутренним парком‑двором и развитой инфраструктурой, что делает Neva одним из самых востребованных жилых проектов Сити в верхнем ценовом сегменте. Для «Башни Федерации» 2019 год становится символическим с точки зрения международного статуса: комплекс получает гран‑при International Property Awards 2019–2020 как «Лучший объект недвижимости в мире», что для профессионального рынка означает высшую оценку не только архитектурного решения, но и качества реализации, инженерии, концепции смешанного использования и уровня сервиса в здании. На фоне запуска Neva Towers и старта One Tower эта награда закрепляет за Москва‑Сити роль одного из главных мировых полигонов высотной многофункциональной застройки, где одновременно обкатываются новые форматы жилья, офисов и девелоперских моделей, а уже реализованные объекты успешно конкурируют за престижные международные премии.

2020 год в истории «Москва‑Сити» стал точкой логического завершения одного из ключевых проектов жилой и деловой застройки кластера – комплекса Neva Towers. К этому моменту достраивается и вводится в эксплуатацию вторая, 68‑этажная башня Neva Towers, что означает завершение всего многофункционального комплекса: к уже работающей 79‑этажной башне с апартаментами и развитой рекреационной инфраструктурой добавляется второй высотный корпус, в результате чего Neva окончательно оформляется как самостоятельный деловой и жилой кластер внутри Москва‑Сити, с собственным внутренним парком, общими сервисами, подземным паркингом и пулом офисных и апартаментных площадей в верхнем ценовом сегменте. На фоне уже сложившегося «пояса» небоскрёбов («Федерация», ОКО, «Меркурий», «Евразия», «Империя», «Город Столиц», IQ‑Квартал) завершение Neva Towers в 2020 году усиливает жилую составляющую Сити и закрепляет тенденцию превращения кластера из преимущественно офисного в полноценный смешанный городской район, где высокие стандарты проживания и работы сочетаются с развитой инфраструктурой досуга и сервиса.

2021 год можно описать как этап зрелого развития кластера, когда фокус окончательно смещается от строительства к управлению уже сформированным высотным районом, повышению эффективности эксплуатации и работе с конечным пользователем – резидентами, арендаторами и посетителями: к этому моменту в составе Сити полноценно функционируют ключевые многофункциональные комплексы «Федерация», ОКО, Neva Towers, «Город Столиц», «Империя», «Евразия», IQ‑Квартал и «Башня на Набережной», активно строятся Capital Towers и One Tower, а объём сделок с апартаментами в I квартале достигает порядка 5 млрд рублей при одновременном снижении объёма экспонируемого предложения до примерно 465 лотов, что говорит о дефиците качественного продукта и высокой ликвидности уже построенных объектов. Новый продукт при этом почти не выходит: рынок апартаментов и элитного вертикального жилья «замирает» в ожидании старта продаж в One Tower, а также запуска апартаментов и квартир в будущих проектах Grand Tower и «Империя II», которые должны будут добавить до 2 тыс. новых лотов и задать следующую волну развития жилой составляющей Сити, тогда как Neva Towers, ОКО, «Федерация» и Capital Towers уже формируют устойчивый сегмент «сверхпрайм» с высокими ценами и стабильным спросом. На первый план выходит тема транспортной доступности и управления трафиком: городские власти прямо фиксируют, что в Сити неудобно двигаться ни водителям, ни пешеходам – уличные парковки перегружены, подземные паркинги используются неэффективно, такси скапливаются в узлах посадки, что затрудняет подъезд к башням; в ответ Департамент транспорта и профильные структуры Москвы в 2021 году разрабатывают и начинают реализацию плана по изменению схем дорожного движения, переразметке, регулированию потоков и повышению загрузки подземных парковок, а часть решений вступает в силу осенью, делая кластер более «городским» по характеру регулирования, а не приватной территорией девелоперов. Параллельно усиливается событийная и туристическая функция: смотровая площадка PANORAMA360 на 89‑м этаже «Федерации», ТРЦ «АфиМолл Сити», рестораны на верхних этажах и общественные пространства башен проводят тематические мероприятия – от новогодних и арт‑вечеринок до гастрономических и семейных программ, – за счёт чего Москва‑Сити все больше закрепляется в массовом и профессиональном восприятии не только как деловой и инвестиционный кластер, но и как полноценный городской центр притяжения, где единое пространство формируют офисы международных компаний, апартаменты, элитные квартиры, туристический поток и событийная повестка. Для девелоперов, брокеров и управляющих компаний 2021 год становится показательным: с одной стороны, рынок апартаментов и вертикального жилья входит в фазу ограниченного предложения и высоких цен, с другой – пример One Tower подчёркивает риски сверхвысотных строек (нулевой цикл выполнен, но дальнейшее продвижение проекта затягивается), а активизация города в вопросах транспорта и эксплуатации показывает, что дальнейшая успешность Москва‑Сити будет определяться не столько высотой и эффектностью новых башен, сколько качеством управления уже сформированным «городом в городе», его доступностью, комфортом и сбалансированностью деловой, жилой и развлекательной функций.

2022 год стал для «Москва‑Сити» этапом, когда уже сформировавшийся высотный кластер начал быстро «достраиваться» и обновляться за счёт новых проектов и реконструкций сразу нескольких башен, а внимание города и рынка сместилось к следующей волне развития – как внутри существующего делового центра, так и в его окружении. На уровне градостроительной политики ключевым событием конца года стало одобрение Архсоветом Москвы нового флагманского офисного проекта: принято решение о строительстве самого высокого офисного здания в столице на территории Москва‑Сити, что закрепляет тенденцию — даже после ввода «Федерации», «Меркурия», ОКО и Neva Towers город готов поддерживать появление новых доминант, но уже с более жёсткой увязкой по транспорту, инженерии и функциональному наполнению. Параллельно в профессиональной повестке обсуждается обновлённая концепция развития всего кластера: эксперты отмечают, что к 2022 году в Сити сложился «перекос» в сторону апартаментов и офисов, и следующая волна должна включать больше жилья с полноценным статусом квартир, больше общественных и рекреационных пространств и системную модернизацию транспортной инфраструктуры; именно в этом контексте воспринимается активное строительство Capital Towers с квартирами, а также развитие окрестных территорий, которые формируют условный «Москва‑Сити‑2» — новые деловые и жилые кластеры, призванные разгрузить и дополнить основной ММДЦ. На самом пятачке Сити 2022 год проходит под знаком «обновления фасадов» и усиления конкуренции между уже работающими башнями: отраслевые обзоры фиксируют, что сразу четыре комплекса (из девяти ключевых башен) проходят стадию реноваций, косметических и планировочных изменений, ребрендинга и переразвития внутренних пространств — обновляются интерьеры, входные группы, общественные зоны, ритейл‑концепции и сервисные предложения, чтобы соответствовать ожиданиям постковидного рынка и удерживать арендаторов на фоне растущего предложения качественных площадей в других деловых районах. Для профессионалов это важный маркер: Москва‑Сити из «проекта строительства» окончательно превращается в «проект постоянного управления», где стоимость объекта всё больше определяется не только высотой и локацией, но и уровнем сервиса, качеством эксплуатации, гибкостью планировок, наличием инфраструктуры для форматов flex и hybrid office, а также интеграцией с городской транспортной и пешеходной сетью.

2023 год 2023 год в истории «Москва‑Сити» можно описать как момент перезапуска высотных амбиций и перехода к следующему циклу развития уже почти сформированного кластера: при том что свободных участков внутри ММДЦ остаётся минимум, в деловой среде активно обсуждаются новые башни как в «старом» Сити, так и в рамках концепции «Москва‑Сити‑2», а ключевые проекты получают новых девелоперов и обновлённые концепции. Одним из главных событий года становится смена судьбы сверхвысокого проекта One Tower: участок и проект переходят к девелоперу MR Group, который выкупает объект у прежнего заказчика и презентует обновлённую концепцию – при сохранении ключевой идеи сверхвысотной башни функциональное зонирование и архитектурный образ перерабатываются под премиальные жилые форматы с технологичным наполнением, «умным домом», энергоэффективными инженерными системами и семейной инфраструктурой, а завершение строительства в новой версии проекта заявляется на рубеж 2030 года; для профессионального рынка это сигнал, что One Tower не уходит с повестки, а переходит в долгий, но более реалистичный девелоперский цикл под сильного частного игрока. На фоне этого в профильных обзорах фиксируется, что к 2023 году в Москва‑Сити насчитывается порядка 25 готовых небоскрёбов и ещё около шести объектов в стадии строительства, причём в активной стройке находятся, в частности, два небоскрёба у Сити в составе комплекса iCITY, а в проекте – ещё несколько высотных зданий, включая три сверхвысоких башни (One Tower, «Дом Дау», «Палитра») и два средневысотных объекта на 20‑м участке; это подтверждает: хотя основной объём ММДЦ уже реализован, потенциал точечной высотной догрузки и комплексного развития прилегающих территорий остаётся высоким. Параллельно всё активнее обсуждается и концепция «Москва‑Сити‑2» и «Большого Сити»: новые публикации и видеообзоры показывают рендеры будущих кластеров с как минимум 12 сверхвысокими небоскрёбами, частью которых должны стать 400‑метровые и 300+‑метровые башни, а эксперты подчёркивают, что на втором этапе развития планируется изначально учесть многие проблемы первого Сити – пешеходную связанность, логичную уличную сеть, насыщенность общественными пространствами, баланс жилья и офисов, что для девелоперов и консультантов означает появление конкурирующего высотного района в непосредственной близости от ММДЦ и возможное перераспределение спроса на офисы и жильё в пользу новых площадок. Внутри же действующего Москва‑Сити 2023 год проходит под знаком донастройки уже сформированного рынка: по данным профессиональных обзоров, девелоперы и управляющие компании продолжают реновации входных групп, общественных зон и ритейла в существующих башнях, усиливают сервисную составляющую (форматы flex‑офисов, клубные пространства, премиальные фитнес‑центры и гастрономические проекты), а городские власти встраивают Сити в более широкий контекст развития «Большого Сити», обсуждая связку с будущими кластерами и транспортными коридорами; в итоге Сити в 2023 году выглядит для профессионального наблюдателя не как «завершённый» проект, а как ядро более крупного многолетнего сценария – с продолжающейся точечной застройкой, сменой игроков в ключевых проектах (как в случае One Tower) и очевидным переходом стратегического фокуса от простого наращивания высоты к качеству продукта, управлению, транспортной интеграции и развитию второго пояса высотных территорий вокруг ММДЦ.

2024 год можно описать как этап почти полного заполнения торговых и сервисных площадей, ввода нового флагманского небоскрёба и подготовки почвы для следующего цикла высотного развития кластера и «Большого Сити» в целом. По итогам 2024 года свободные торговые площади в ММДЦ практически исчезают: вакантных площадей нет в «Эволюции», обеих фазах ОКО, «Меркурии», «Новотеле» и «Империи», а в «Городе Столиц» и других башнях уровень вакантности снижается до минимальных значений; всего за год в Сити открывается 64 новых арендатора инфраструктурного ритейла, прежде всего в сегментах услуг, цветов и подарков, одежды и аксессуаров, при этом закрывается 53 магазина и сервиса, что говорит о высокой оборачиваемости и конкурентной среде, но в целом положительной динамике по числу открытий. Структура занятости торговых площадей выглядит показательно для сформировавшегося делового кластера: на продуктовые магазины приходится около 7% занятых площадей, на операторов развлечений – около 5%, остальное занимают кафе и рестораны, сервисы, fashion и сопутствующий ритейл, обслуживающие растущий поток офисных работников, жителей апартаментов и туристов. Ключевым девелоперским событием 2024 года становится завершение строительства небоскрёба Moscow Towers: башня с крупным объёмом офисных и торговых площадей достраивается, а в 2025 году на рынок выводятся её ритейл‑помещения; уже в 2024‑м РЖД заключают одну из крупнейших сделок на рынке офисной недвижимости, выкупая порядка 263 тыс. кв. м площадей в Moscow Towers для размещения подразделений, что становится «сделкой года» и серьёзно влияет на структуру спроса и предложение в премиальном офисном сегменте. На этом фоне аналитика офисного рынка фиксирует почти полное исчерпание ресурса под новое строительство внутри существующих границ ММДЦ: из крупных проектов в активной стадии остаются iCITY Space Tower (около 91 тыс. кв. м, ввод в 2025 году) и One Tower с горизонтом реализации 2026–2030 годов, а общий потенциальный объём нового строительства (включая уже действующие площади) оценивается до 2,1 млн кв. м; это стимулирует город и девелоперов переключать внимание на «Большой Сити» – прилегающие территории, которые должны стать новым ядром деловой активности, тогда как Москва‑Сити закрепляет статус сформировавшегося, дорогого и дефицитного премиального сегмента. В конце 2024 года также происходит важное для будущего кластера событие за его пределами: девелопер Sezar Group презентует флагманский проект в «Сити‑2» – две сверхвысокие башни на 97 и 83 этажа (примерно до 393 м высотой), с совокупной площадью около 179 тыс. кв. м, эксплуатируемыми террасами и рекреационными зонами; к концу года на площадке идут подготовительные работы и устройство ограждения котлована, а эксперты оценивают сроки реализации в 5–7 лет, воспринимая этот проект как логичное продолжение высотной истории Сити уже на следующем «кольце» деловой застройки. В сумме 2024 год выглядит для профессионального наблюдателя как момент, когда внутри существующего Москва‑Сити рынок ритейла и офисов практически достигает предельного заполнения, новые флагманские площади (Moscow Towers) уходят крупным якорям, а дальнейший рост высотного предложения и деловой активности начинает выноситься на соседние территории – в формат «Большого Сити» и «Сити‑2», где масштаб и высота новых проектов сопоставимы с первыми рекордными башнями самого ММДЦ.

2025 год -в истории «Москва‑Сити» можно назвать годом возвращения к масштабной волне высотного строительства. Усиленное крупными инфраструктурными проектами и рекордной активностью на офисном рынке Москвы: внутри кластера и в «Большом Сити» одновременно готовятся или реализуются несколько сверхвысоких небоскрёбов (One Tower от MR Group, башни Sezar Group на 20‑м участке, «Дом Дау» и ряд проектов вокруг «Империи» и моста «Багратион»), причём 2025 год фактически проходит под знаком котлованов и инженерной подготовки – укрепления свайных оснований, модернизации ограждений котлованов и выноса коммуникаций – с расчётом, что активный рост «вверх» начнётся в 2026 году и заметно изменит силуэт Сити за счёт как минимум трёх новых сверхвысотных башен, чего не происходило с 2010‑х. Параллельно город реализует ключевой транспортный проект – городской вокзал «Москва‑Сити» на базе реконструированной станции «Тестовская» МЦД‑1: к концу 2025 года планируется запуск первых объектов вокзального комплекса, включая две пассажирские платформы и часть южного вестибюля, с высокой степенью готовности инженерных систем и отделки, а сам узел проектируется как многоуровневый хаб с пересадками на МЦД‑1, МЦД‑4, МЦК, метро и аэроэкспресс в Шереметьево, что формирует новый транспортный каркас для Пресненского, Хорошёвского, Хорошёво‑Мнёвников, Филёвского Парка и Дорогомилова и должно снять часть нагрузки с перегруженного метро для более чем 500 тыс. жителей этих районов. На уровне рынка офисной недвижимости 2025 год фиксирует исторический максимум по старту новых проектов в Москве: продажи открываются сразу в 37 бизнес‑центрах общей площадью около 1,2 млн кв. м, причём только порядка 16% новых проектов приходятся на уже сложившиеся деловые районы (Белорусский, Ленинградский коридор и ММДЦ «Москва‑Сити»), что подчёркивает, что Сити к этому моменту воспринимается как уже сформированный и дорогой премиальный кластер, а основной объём новой офисной массы выносится в другие локации, хотя совокупное предложение качественных офисов в городе достигает 21,3 млн кв. м с рекордным для последнего десятилетия вводом 704 тыс. кв. м за год и всё ещё высоким уровнем заполняемости. В самом Москва‑Сити 2025‑й выглядит для профессионального наблюдателя как год «финального инфраструктурного дотюнинга» и мощного задела на следующую пятилетку: завершается основной строительный цикл iCITY (две башни класса А – Time Tower и Space Tower), на финишную прямую выходит транспортный узел «Москва‑Сити», девелоперы концентрируются на подготовке площадок под новые сверхвысокие проекты, а городские и рыночные аналитики всё чаще рассматривают ММДЦ как ядро более крупного «Большого Сити», где дальнейший рост будет определяться не столько появлением ещё одной рекордной высоты, сколько качеством транспортной интеграции, управлением уже введённым фондом и успешностью новых высотных кластеров вокруг основного ядра.