Cap rate офисы 8–11% · торговые 9–12% · паркинг 10–13%
Готовый арендный бизнес (ГАБ) продаётся не как недвижимость, а как действующий бизнес с денежным потоком. Покупатель приобретает не квадратные метры, а доход: арендные платежи, сроки договоров, надёжность арендаторов, структуру собственности и потенциал роста ставок.
Именно поэтому ГАБ не продаётся по цене за м². Его стоимость определяется доходным подходом: чистый операционный доход (NOI) делится на ставку капитализации (cap rate). Этот подход позволяет обосновать цену выше, чем при продаже «в квадратах», и привлечь другую аудиторию — частных и институциональных инвесторов, family offices, стратегических покупателей.
Что покупает инвестор в ГАБ: готовый денежный поток, диверсификацию портфеля, защиту капитала от инфляции, валютный хедж (если аренда в валюте или привязана к индексам), а также потенциал роста стоимости актива при переоценке или рефинансировании.
Что важно продавцу: не просто «выставить объект по цене», а упаковать актив так, чтобы он выглядел привлекательно для конкретного типа покупателя. Именно этим занимается MCT вместе с профильными экспертами по M&A и недвижимости в Москва-Сити.
Разница между «продать помещение» и «продать ГАБ» — это разница между поиском конечного пользователя и поиском инвестора. Во втором случае пул покупателей шире, срок сделки может быть дольше, но цена — выше, а условия — выгоднее для продавца.
Что продаётся
Действующий бизнес с арендным денежным потоком
Как оценивается
Доходный подход: NOI / cap rate
Кто покупает
Инвесторы, family offices, стратеги, фонды
Что делает MCT
Упаковку актива и поиск профильного инвестора
💼 Продаёте актив с действующим арендным потоком?
Оценим доходным подходом, подготовим инвестиционный меморандум и найдём профильного покупателя. Конфиденциально.
ПОЛУЧИТЬ ОЦЕНКУ ГАБ
Первичная оценка и консультация — бесплатно и конфиденциально.
📋 Посмотреть текущие предложения ГАБ в Москва-Сити
Каталог позволит оценить конкурентное окружение: какие объекты сейчас предлагаются как ГАБ, с какими арендаторами, ставками и сроками. Однако каталог отражает только публичную часть рынка. Большинство крупных ГАБ-сделок в Москва-Сити проходит в закрытом режиме — через прямые переговоры с инвесторами из базы MCT.
Задача не просто выставить актив в каталог, а подготовить его к сделке по стандартам M&A: собрать финансовую модель, подтвердить доходность, сформировать инвестиционный меморандум и выйти на профильного покупателя, который ищет именно такой объект.
➡️ КАТАЛОГ ОБЪЕКТОВ
Ежедневно с 9:00 до 21:00. Консультация бесплатна.
NOI / Cap Rate + сравнительный анализ сделок
Оценка ГАБ в Москва-Сити строится на двух подходах, которые применяются параллельно. Первый — доходный: стоимость объекта равна чистому операционному доходу (NOI), делённому на ставку капитализации (cap rate). Второй — сравнительный: анализ сопоставимых сделок по башням, типам объектов и профилям арендаторов.
Что входит в NOI: годовая арендная выручка минус операционные расходы собственника (эксплуатация, налоги на имущество, страхование, управление, резерв на простой). Коммунальные платежи, как правило, не входят в NOI, если они перекладываются на арендатора.
Что определяет cap rate: тип объекта (офис, торговое помещение, машиноместо), башня и локация, качество арендатора (крупная компания, сеть, частный арендатор), срок действующего договора и наличие индексации, диверсификация арендаторов, структура собственности и ликвидность актива.
Практический пример логики: если объект приносит 12 млн рублей NOI в год, а рыночный cap rate для аналогичных активов составляет 10%, то ориентировочная стоимость объекта — 120 млн рублей. Это не «цена за квадратный метр», а «цена за рубль дохода». Такой подход позволяет обосновать более высокую цену, чем при продаже в квадратах, если арендаторы надёжные и договор длинный.
На практике оценка ГАБ — это комбинация расчётной модели, анализа сопоставимых сделок и переговорной позиции. Эксперты MCT готовят такую модель для каждого объекта и используют её как инструмент переговоров с покупателем.
Доходный подход
Стоимость = NOI / cap rate
Сравнительный подход
Анализ сопоставимых сделок по башням и типам объектов
Что влияет на cap rate
Арендатор, срок договора, индексация, тип объекта, ликвидность
Что готовит MCT
Финансовую модель и инвестиционный меморандум
| Тип объекта |
Ориентир cap rate |
Что влияет на ставку |
| Офисы в башнях Москва-Сити |
8–11% |
Класс арендатора, срок договора, индексация, этаж, отделка, парковка |
| Торговые помещения (стрит-ритейл, стилобаты) |
9–12% |
Профиль арендатора, трафик, витрины, инженерные параметры |
| Машиноместа |
10–13% |
Уровень, близость к лифтам, тип места, срок договоров |
| Смешанные портфели (офис + паркинг + ритейл) |
9–12% |
Диверсификация, управляемость, структура собственности |
Примечание: указанные диапазоны cap rate — рыночные ориентиры по итогам первого полугодия 2026 года. Точная ставка для конкретного объекта определяется индивидуально по итогам анализа. Приведённые значения не являются публичной офертой и служат для предварительной ориентации.
4 типа покупателей с разной логикой и требованиями
Разные типы инвесторов предъявляют разные требования к активу. Понимание этого позволяет упаковать объект под конкретную аудиторию и быстрее выйти на сделку.
Частные инвесторы и family offices — ищут доходный актив для сохранения и приумножения капитала. Важны: стабильный денежный поток, надёжный арендатор, понятная юридическая структура, минимальное участие в управлении. Готовы к сделкам от 50–100 млн рублей. Обычно быстрее принимают решения, чем институциональные фонды.
Институциональные фонды и управляющие компании — покупают портфели и крупные объекты. Требования: подтверждённая доходность, due diligence, соответствие стандартам фонда, понятная структура собственности. Сделки крупные, но сроки дольше. Требуется качественная упаковка актива.
Стратегические инвесторы — компании, расширяющие портфель коммерческой недвижимости в Москва-Сити. Оценивают не только доходность, но и синергию с существующими активами: локация, башня, профиль арендаторов. Часто готовы платить премию за объект, который закрывает их стратегическую задачу.
Компании «под себя» — покупают помещение для собственного бизнеса и одновременно получают действующий арендный поток. Для них важны: локация, площадь, возможность частичного использования объекта под свои задачи. Часто готовы к компромиссу по цене, если объект подходит по параметрам.
Частные инвесторы
От 50–100 млн ₽, быстрые решения, стабильный доход
Институциональные фонды
Крупные сделки, due diligence, длинный срок подготовки
Стратегические инвесторы
Синергия с портфелем, премия за локацию, комплексные сделки
Компании «под себя»
Совмещение собственного использования и арендного потока
Практический вывод для собственника: неправильно выходить на рынок ГАБ «в одну дверь». Упаковка актива для институционального фонда и для частного инвестора — принципиально разные истории: разные форматы документов, разные акценты в презентации, разная логика переговоров.
Задача MCT — определить, какой тип покупателя наиболее релевантен для конкретного объекта, и подготовить актив именно под эту аудиторию. При необходимости — вести параллельные переговоры с разными категориями покупателей и выбрать наиболее выгодное предложение.
7 этапов от аудита актива до закрытия сделки
Продажа ГАБ — это не размещение объявления и не показ помещения. Это структурированная процедура, близкая к сделкам M&A: аудит актива, подготовка финансовой модели, упаковка, поиск покупателя, due diligence, структурирование и закрытие.
1. Аудит актива
Правовой, финансовый, технический аудит объекта и арендаторов
2. Финансовая модель
NOI, cap rate, прогноз денежных потоков, сценарии
3. Упаковка актива
Инвестиционный меморандум, презентация, тизер для рассылки
4. Поиск покупателя
Закрытая рассылка по базе инвесторов, прямые переговоры
5. Переговоры и LOI
Согласование ключевых условий, подписание letter of intent
6. Due diligence
Проверка актива покупателем, работа с юридическими и финансовыми вопросами
7. Закрытие сделки
Договор, расчёты, передача актива, пост-сделочное сопровождение
На каждом этапе у MCT есть профильная экспертиза: юристы по коммерческой недвижимости, финансовые аналитики, специалисты по M&A и эксперты по рынку Москва-Сити. Это позволяет вести сделку комплексно и не терять время на стыковках между подрядчиками.
Ключевой принцип: продавец не участвует в операционной работе. Его задача — принять решение по ключевым условиям. Всё остальное — на стороне MCT.
📊 Хотите понять, сколько может стоить ваш ГАБ?
Пришлите параметры объекта — подготовим предварительную оценку доходным подходом, определим реалистичный диапазон цены и предложим стратегию выхода на покупателя. Конфиденциально.
ПОЛУЧИТЬ ОЦЕНКУ ГАБ
4 основных типа ГАБ и их особенности
В Москва-Сити формируются четыре основных типа ГАБ. Каждый имеет свою логику оценки, свою аудиторию покупателей и свои особенности упаковки.
Офисный ГАБ — офисное помещение или блок с действующими арендаторами. Наиболее ёмкий сегмент по количеству сделок. Ключевые параметры: профиль арендаторов (крупные компании, средний бизнес), срок договоров, индексация, наличие парковки. Покупатели: частные инвесторы, фонды, стратеги.
Торговый ГАБ — стрит-ритейл или помещение в стилобате с действующим арендатором. Ключевые параметры: профиль арендатора (сеть, кафе, банк, сервис), трафик, витрины, инженерные параметры. Покупатели: инвесторы, сети, стратеги.
Паркинг ГАБ — портфель машиномест с действующими арендаторами. Ключевые параметры: количество мест, уровни, профиль арендаторов (резиденты, компании, частные лица), управляемость. Покупатели: частные инвесторы, управляющие компании.
Смешанный ГАБ — портфель из офисов, торговых помещений и машиномест с разными арендаторами. Ключевые параметры: диверсификация, управляемость, единая структура собственности. Покупатели: институциональные фонды, family offices, стратеги.
Офисный ГАБ
Основной объём сделок, понятная доходность, широкая аудитория
Торговый ГАБ
Высокая ставка, зависимость от профиля арендатора и трафика
Паркинг ГАБ
Много мелких договоров, управляемость, потенциал роста ставок
Смешанный ГАБ
Диверсификация, интерес со стороны фондов, крупные сделки
Практический вывод для собственника: разные типы ГАБ требуют разной упаковки. Офисный ГАБ — это история про профиль арендаторов и сроки договоров. Торговый — про трафик и витрины. Паркинг — про управляемость и объём. Смешанный — про диверсификацию и структуру.
Универсальной упаковки не существует. MCT подбирает формат под конкретный актив и конкретную аудиторию покупателей.
6 ключевых факторов, влияющих на цену и срок сделки
Цена ГАБ — не абстрактное число. Она формируется из набора объективных параметров, которые покупатель оценивает в ходе due diligence и переговоров. Понимание этих параметров позволяет продавцу заранее подготовить актив и усилить свою переговорную позицию.
1. Качество арендатора
Крупная компания, сеть, банк — выше цена и ниже cap rate
2. Срок договора
Длинный договор с индексацией — премия к цене
3. Диверсификация
Несколько арендаторов снижают риск, но требуют управления
4. Структура собственности
Одно юрлицо на объект упрощает сделку и повышает цену
5. Инженерное состояние
Готовность к использованию, отсутствие обременений
6. Ликвидность актива
Башня, этаж, площадь, тип объекта, потенциал роста
Практический вывод для собственника: цена ГАБ формируется не в момент выставления на рынок, а задолго до него — через подготовку актива. Чем лучше структурированы договоры, чем прозрачнее финансовая модель, чем чище юридическая история — тем выше итоговая цена и короче срок сделки.
MCT помогает выстроить эту подготовку поэтапно, чтобы к моменту выхода на рынок актив был готов к сделке с профильным покупателем.