СТАВКА В СИТИ от 35 000 до 180 000 руб./м²/год*
Офисы в Москва-Сити — не однородный рынок. Разница между объектами в разных башнях, на разных этажах и с разной отделкой может достигать нескольких раз. Поэтому средняя ставка по комплексу полезна для понимания общего уровня цен, но не подходит для решения, за сколько сдавать конкретный офис.
За сколько можно сдать офис, определяют площадь блока, этаж и панорама, состояние и качество отделки, планировка, наличие мебели и парковочных мест, техническая готовность помещения и условия будущего договора.
Когда мы говорим о ставке, речь идёт о базовой ставке аренды по схеме Triple Net — без НДС, эксплуатационных расходов и коммунальных платежей. Для арендатора эти платежи формируют итоговый бюджет пользования офисом. Для собственника они влияют на состав потенциальных арендаторов: чем выше полная стоимость владения помещением, тем уже аудитория, которая может рассматривать объект.
Пока офис не сдан, вы не только не получаете арендный доход, но и продолжаете нести расходы на содержание помещения, эксплуатацию и другие затраты, связанные с владением объектом. Поэтому задача — не просто выставить офис по высокой ставке, а найти платежеспособного арендатора за разумный срок.
Эксперты MCT помогут оценить реалистичную ставку, подготовить объект к рынку и быстрее найти подходящего арендатора — чтобы офис начал приносить стабильный входящий денежный поток.
Базовая ставка
Triple Net, без НДС и OPEX
Что влияет на цену
Башня, отделка, этаж, парковка и условия сделки
Что вы теряете при простое
Арендный доход и расходы на содержание офиса
Что получите от MCT
Оценку ставки и план поиска арендатора
🏢 Офис простаивает или хотите сдать его по рыночной ставке?
Оценим объект, сравним его с конкурентными предложениями в вашей башне и предложим стратегию поиска арендатора.
ПОЛУЧИТЬ ОЦЕНКУ ОФИСА
Первичная оценка и консультация — бесплатно.
📋 Посмотреть ставки аренды в каталоге офисов Москва-Сити
Каталог офисов в аренду в Москва-Сити поможет самостоятельно оценить конкурентное окружение: посмотреть актуальные предложения в вашей башне, сопоставить площади, отделку и запрашиваемые ставки.
Однако каталог отражает только заявленные цены. Он не учитывает состояние конкретного офиса, видовые характеристики, этаж, парковку, готовность к заезду, условия сделки и реальный спрос. Поэтому для решения, за сколько сдавать именно ваш объект, нужна индивидуальная оценка.
Задача не просто экспонировать офис на рынке, а сформировать обоснованную ставку и условия, при которых вероятность сделки будет максимальной — с подписанием договора аренды в максимально короткий срок.
➡️ КАТАЛОГ ОФИСОВ В АРЕНДУ
Ежедневно с 9:00 до 21:00. Консультация бесплатна.
5 ключевых факторов успешной сдачи офиса
Даже в одной башне офисы могут сдаваться с разной скоростью. Арендатор сравнивает не только ставку за квадратный метр, но и полную стоимость пользования, качество помещения, готовность к заезду, условия договора и удобство просмотра. Наша задача — определить конкурентную позицию вашего офиса, сформировать обоснованную ставку и условия, при которых объект будет выделяться среди аналогичных предложений и быстрее выйдет на сделку.
1. Цена и условия
Ставка Triple Net, НДС, OPEX, депозит и срок договора
2. Сам объект
Отделка, этаж, вид, планировка, мебель и парковка
3. Конкуренция в башне
Похожие офисы, их цены, условия и срок экспозиции
4. Презентация объекта
Фото, планировка, понятное описание и готовность к показам
5. Работа с запросами
Скорость показов, переговоров и обратной связи
| Параметр |
Что видит арендатор в договоре аренды |
Что важно собственнику в договоре аренды |
| Ставка |
Сравнивает базовую ставку и полную стоимость пользования офисом, включая НДС, эксплуатационные расходы и коммунальные платежи. Затем сопоставляет итоговый бюджет с альтернативами в вашей башне, а при широком поиске — и с офисами в других зданиях Москва-Сити. |
Определить конкурентный диапазон арендной платы по сопоставимым офисам и установить для своего объекта обоснованную ставку — без завышения, увеличивающего срок простоя, и без неоправданного дисконта. В дальнейшем приблизить доходность к целевым ожиданиям можно за счёт ежегодной индексации, закреплённой в договоре аренды. |
| Отделка |
Оценивает качество отделки с точки зрения соответствия статусу компании, её корпоративным стандартам и формату работы команды. Учитывает бюджет, который готов заложить на доработку помещения по согласованию с собственником, а также срок, необходимый для полной подготовки офиса к заезду. |
Показать преимущества готового офиса: универсальная качественная отделка класса А часто становится хорошей базой для быстрого старта в Москва-Сити. Если помещению требуются доработки, важно корректно учесть затраты арендатора — в том числе рассмотреть арендные каникулы как частичную компенсацию. Такой вариант оправдан, когда изменения объективно повышают качество объекта и улучшают его привлекательность для последующей сдачи в аренду. |
| Планировка |
Проверяет, насколько планировка соответствует размеру команды и формату работы. Основных типов три: open space — 80–90% открытого пространства; кабинетная — кабинеты занимают основную часть офиса; смешанная — баланс открытой зоны и кабинетов. В Москва-Сити чаще востребованы смешанная и открытая планировки. Арендатор оценивает, потребуется ли перепланировка под свои задачи, и учитывает её стоимость и сроки. |
Определить целевую аудиторию офиса: компании, для которых его планировка, площадь, отделка и расположение будут наиболее релевантны. Затем правильно подать объект рынку — сделать акцент на сильных сторонах, показать потенциал планировки и заранее снять вопросы по доработкам, чтобы сократить срок поиска подходящего арендатора. |
| Парковка |
Рассчитывает удобство доступа для руководителей и сотрудников. В корпоративном сегменте ориентир — примерно 1 машиноместо на 100 м² арендуемой площади. Топ-менеджмент обычно ожидает места непосредственно в башне — как минимум 1–2, а руководители среднего звена и ключевые сотрудники могут рассматривать парковку в удобной пешей доступности. |
Использовать машиноместа как преимущество в переговорах. Если собственные места есть, это усиливает позицию объекта. Если их нет или количества недостаточно, специалисты MCT помогут подобрать арендатору необходимое число машиномест в башне или поблизости и анонсировать их как опцию в описании лота. По опыту, это повышает конкурентность предложения и конверсию в сделку по аренде офиса. |
| Условия договора |
Сравнивает размер депозита, срок аренды, арендные каникулы и порядок индексации. Юристы крупных и опытных арендаторов также обращают внимание на возможность и последствия досрочного расторжения, штрафы, а также на сбалансированное, зеркальное распределение ответственности между сторонами. Отдельно анализируются договор на парковку и договор с управляющей компанией — если он заключается напрямую. |
Сохранить доходность и комфорт управления. Использовать собственный проект договора — особенно если помещений несколько и нужен единый формат арендных отношений. Это позволяет согласовать распределение рисков, ответственность сторон, страховые механизмы и условия досрочного прекращения договора таким образом, чтобы защитить интересы собственника и сохранить экономику сделки. Оптимальная конфигурация для собственника — «сдал и забыл»: объект приносит стабильный арендный аннуитет без постоянного оперативного участия. |
Оценка офиса строится не по средней ставке в Москва-Сити и не по самому дорогому объявлению в башне. Мы сопоставляем ваш объект с прямыми конкурентами, учитываем его сильные и слабые стороны, а затем определяем реалистичный диапазон ставки и план работы до подписания договора аренды.
Наша задача — совместить две цели: установить максимально высокую ставку, которую рынок готов принять, и в короткий срок сформировать пул заинтересованных арендаторов. Для этого мы готовим и распространяем материалы по объекту, организуем показы, ведём параллельные переговоры с несколькими кандидатами и сохраняем для собственника сильную переговорную позицию без необоснованных уступок. Ключевые условия фиксируются в письме о намерениях (LOI), после чего согласовывается текст договора аренды и организуется быстрое подписание контракта.
📊 Нужна оценка ставки и конкурентной позиции офиса?
Пришлите параметры объекта — сопоставим его с конкурентами в башне, определим реалистичный диапазон ставки и предложим эффективный план продвижения: выход объекта на рынок, поиск потенциальных арендаторов, работу с финальными претендентами и линию переговоров без избыточного дисконта. Это позволит выбрать оптимальный путь к сделке в максимально короткий срок.
ПОЛУЧИТЬ ПЛАН СДАЧИ ОФИСА
Triple Net + OPEX + коммунальные платежи + НДС
В объявлениях по аренде офисов в Москва-Сити обычно указывается базовая ставка по схеме Triple Net. Она не включает НДС, эксплуатационные расходы и коммунальные платежи. Арендатор сравнивает объекты не только по этой цифре, но и по полной стоимости пользования офисом — Total Occupancy Cost.
Для собственника это важно по двум причинам. Во-первых, состав платежей влияет на круг потенциальных арендаторов: чем выше итоговая нагрузка, тем более платёжеспособной должна быть компания. Во-вторых, прозрачные условия по OPEX, коммунальным платежам и НДС снижают количество вопросов на этапе переговоров и ускоряют выход на сделку. Дополнительные расходы, связанные с использованием офиса, не обязательно раскрывать в объявлении. Но собственнику необходимо заранее владеть всеми расчётными данными — от А до Я. Детали мы сообщаем арендатору на этапе более глубокой проработки коммерческих условий аренды.
В конечном счёте лучший арендатор — тот, кто заранее понимает предстоящие расходы и, если информация доступна, возможные перспективы их роста. Задача не ограничивается подписанием договора и передачей помещения: важно сохранить арендатора на весь срок контракта. Именно такой подход обеспечивает собственнику предсказуемый денежный поток на весь известный горизонт арендных отношений.
Базовая ставка
Triple Net — доход собственника от аренды
OPEX
Эксплуатационные расходы и обслуживание здания
Коммунальные платежи
По факту потребления арендатором
НДС
Начисляется сверху, если арендодатель применяет НДС
Практический вывод для собственника: привлекательность офиса нельзя оценивать только по базовой ставке. Важно заранее понимать полную структуру расходов арендатора и корректно позиционировать объект с учётом итоговой стоимости пользования. Это помогает привлекать релевантную аудиторию, снижать число вопросов на переговорах и сокращать срок выхода на сделку.
2 разных сценария выхода офиса на рынок
Офис с готовой отделкой и офис в состоянии shell & core привлекают разные сегменты арендаторов.
Офис с отделкой ценят компании, которым важно быстро начать работу: они готовы платить премию за отделку, инженерную готовность и сокращение срока заезда.
Офис без отделки или как его называют профессионалы - shell & core чаще выбирают арендаторы с собственным видением пространства, корпоративными стандартами или планом капитальных вложений. Для них важны планировочный потенциал, технические параметры, возможность доработки и понятные условия по срокам согласования.
Офис с отделкой
Выше ставка, короче срок до заезда, шире спрос на готовые решения
Shell & core
Ниже базовая ставка, но выше требования к планировке и инженерии
Задача собственника
Показать реальную ценность объекта для целевого арендатора
Результат правильной подачи
Меньше нецелевых запросов и быстрее выход на сделку
Практический вывод для собственника: неправильно пытаться сдать офис в состоянии shell & core по тем же алгоритмам, что и готовый офис. Это малоэффективно: важно понимать, для какой аудитории отсутствие отделки является преимуществом, и продвигать предложение именно для таких потенциальных арендаторов.
Офис с отделкой в давно введённых в эксплуатацию и востребованных зданиях Москва-Сити — более типовая история. При формировании объявления важно попасть в конкурентный пул аналогичных предложений и сделать акцент на классических параметрах: ставке, качестве отделки, видах, этаже, планировке, парковке и экономии времени арендатора.
Для shell & core логика другая. Здесь на первый план выходят планировочный потенциал, инженерные параметры, возможность адаптации помещения под задачи конкретной компании и гибкие условия сотрудничества, включая арендные каникулы на старте. Для каждого сценария нужна своя подача: готовый офис продаётся через готовность к быстрому заезду, а shell & core — через возможность создать пространство, полностью соответствующее требованиям арендатора.
6 параметров, определяющих экономику арендной сделки
Ставка — важный, но не единственный параметр арендной сделки. Для собственника не менее значимы срок договора, размер и порядок возврата депозита, индексация, арендные каникулы, условия досрочного расторжения и распределение ответственности сторон. Именно совокупность этих условий определяет итоговую доходность объекта, уровень рисков и комфорт управления на весь срок аренды.
Гибкость в переговорах допустима, но она должна быть осознанной. Уступка по ставке, каникулам или депозиту имеет смысл только тогда, когда она помогает привлечь качественного арендатора, увеличить срок договора, снизить риск простоя или усилить защиту собственника в договоре.
1. Срок договора
Долгосрочная аренда снижает риск повторного простоя
2. Депозит
Обеспечивает финансовую защиту собственника
3. Индексация
Позволяет сохранять доходность в течение срока договора
4. Арендные каникулы
Инструмент компенсации затрат арендатора, а не безусловная скидка
5. Досрочное расторжение
Требует чётких оснований, сроков уведомления и финансовых последствий
6. Ответственность сторон
Должна быть сбалансированной и защищать интересы собственника
Практический вывод для собственника: условия сделки нужно формировать пакетом, а не обсуждать каждую уступку отдельно. Именно совокупность параметров определяет итоговое качество сделки.
Например, можно согласиться на чуть более низкую стартовую ставку, но выстроить индексацию так, чтобы за весь срок договора суммарный арендный доход оказался выше, чем при изначально более высокой ставке без индексации. Это лишь один из многих нюансов, которые необходимо учитывать при оценке экономики сделки.
Арендные каникулы, на которых настаивает арендатор, могут быть приемлемы, но должны быть обоснованы более длительным сроком договора, повышенным депозитом или корректной индексацией. Снижение базовой ставки также оправдано только при очевидной выгоде: более надёжном арендаторе, долгом контракте или улучшенных — более жёстких для арендатора — условиях расторжения.
Задача MCT — заранее определить допустимые границы уступок, выстроить линию переговоров и зафиксировать ключевые условия в LOI, чтобы договор аренды защищал доходность собственника и не создавал избыточных рисков в будущем.