СТАВКА В СИТИ от 45 000 до 250 000 руб./м²/год*
Торговые помещения в Москва-Сити — не однородный рынок. Разница между объектами в разных башнях, на разных этажах и с разными витринами может достигать нескольких раз. Поэтому средняя ставка по комплексу полезна для понимания общего уровня цен, но не подходит для решения, за сколько сдавать конкретное помещение.
За сколько можно сдать торговое помещение, определяют башня и локация, этаж и близость к пешеходным потокам, наличие витрин и входной группы с улицы, высота потолков, электрическая мощность, возможность подключения воды и вентиляции, планировка, наличие отделки и условия будущего договора.
Когда мы говорим о ставке, речь идёт о базовой ставке аренды. Для торговых помещений применяются две основные схемы: фиксированная ставка и комбинированная — фиксированная часть плюс процент от оборота арендатора. Первая удобна для собственника предсказуемостью, вторая позволяет участвовать в успехе арендатора, но требует прозрачной отчётности.
Пока помещение не сдано, вы не только не получаете арендный доход, но и продолжаете нести расходы на его содержание, эксплуатацию и налоги. Поэтому задача — не просто выставить помещение по высокой ставке, а найти платёжеспособного арендатора с подходящим профилем за разумный срок.
Эксперты MCT помогут оценить реалистичную ставку, подготовить объект к рынку и быстрее найти подходящего арендатора — чтобы помещение начало приносить стабильный входящий денежный поток.
Базовая ставка
Фиксированная или фикс + процент от оборота
Что влияет на цену
Башня, витрины, трафик, высота потолков, мощность, входная группа
Что вы теряете при простое
Арендный доход и расходы на содержание помещения
Что получите от MCT
Оценку ставки и план поиска арендатора
🏬 Помещение простаивает или хотите сдать его по рыночной ставке?
Оценим объект, сравним его с конкурентными предложениями в вашей башне и предложим стратегию поиска арендатора.
ПОЛУЧИТЬ ОЦЕНКУ ПОМЕЩЕНИЯ
Первичная оценка и консультация — бесплатно.
📋 Посмотреть ставки аренды в каталоге торговых помещений Москва-Сити
Каталог торговых помещений в аренду в Москва-Сити поможет самостоятельно оценить конкурентное окружение: посмотреть актуальные предложения в вашей башне, сопоставить площади, витрины, этажи и запрашиваемые ставки.
Однако каталог отражает только заявленные цены. Он не учитывает состояние конкретного помещения, пешеходный трафик, инженерные параметры, готовность к заезду и реальный спрос. Поэтому для решения, за сколько сдавать именно ваш объект, нужна индивидуальная оценка.
Задача не просто экспонировать помещение на рынке, а сформировать обоснованную ставку и условия, при которых вероятность сделки будет максимальной — с подписанием договора аренды в короткий срок.
➡️ КАТАЛОГ ТОРГОВЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Ежедневно с 9:00 до 21:00. Консультация бесплатна.
5 ключевых факторов успешной сдачи торгового помещения
Даже в одной башне торговые помещения сдаются с разной скоростью. Арендатор сравнивает не только ставку за квадратный метр, но и пешеходный трафик, наличие витрин, высоту потолков, электрическую мощность, возможность размещения вытяжки и мокрых зон, а также условия договора. Наша задача — определить конкурентную позицию вашего помещения, сформировать обоснованную ставку и условия, при которых объект будет выделяться среди аналогичных предложений и быстрее выйдет на сделку.
1. Цена и условия
Ставка, схема (фикс или фикс + %), депозит, срок договора
2. Сам объект
Витрины, входная группа, потолки, мощность, вентиляция, вода
3. Конкуренция в башне
Похожие помещения, их цены, профили арендаторов и срок экспозиции
4. Презентация объекта
Фото, план, понятное описание, данные по инженерии и трафику
5. Работа с запросами
Скорость показов, переговоров и согласований с УК
| Параметр |
Что видит арендатор при выборе |
Что важно собственнику при сдаче |
| Ставка и схема |
Сравнивает базовую ставку и полную стоимость пользования: OPEX, коммунальные платежи, депозит, схему оплаты. Для сетевых арендаторов важна возможность комбинированной схемы — фикс + процент от оборота. Затем сопоставляет итоговый бюджет с альтернативами в вашей башне и в других зданиях Москва-Сити. |
Определить конкурентный диапазон ставок по сопоставимым помещениям и установить для своего объекта обоснованную цену — без завышения, увеличивающего срок простоя, и без неоправданного дисконта. В дальнейшем сохранить доходность можно за счёт индексации, закреплённой в договоре. |
| Витрины и вход |
Оценивает наличие витрин и входной группы с улицы или из общей зоны стилобата. Помещения с витринами и прямым входом востребованы у сетевых арендаторов, кафе, банков и сервисов. Помещения «внутри» без витрин подходят для сервисных форматов, но сдаются сложнее и по более низкой ставке. |
Показать реальные преимущества помещения: витрины, вход, фронтаж. Если витрин нет, важно корректно позиционировать объект для арендаторов, которым витрина не критична — например, службы доставки, сервисные центры, фитнес-студии. Это расширяет пул потенциальных арендаторов. |
| Инженерные параметры |
Проверяет высоту потолков, электрическую мощность, наличие вентиляции и возможности для установки вытяжки, наличие воды и канализации. Для кафе и ресторанов эти параметры критичны: без вытяжки и мокрых зон запуск невозможен. Для магазинов и шоурумов достаточно электрики и базовой вентиляции. |
Заранее собрать и структурировать инженерные данные объекта: мощность, тип вентиляции, точки подключения. Это позволяет быстрее отвечать на запросы и снижает риск срыва сделки на этапе согласования с управляющей компанией. Для сложных форматов — заранее обсудить с УК возможность размещения вытяжки и мокрых зон. |
| Трафик и локация |
Рассчитывает пешеходный трафик: сколько людей проходит мимо, в какое время, кто это — офисные сотрудники, резиденты, туристы. Для кафе важны утренние и обеденные потоки, для магазинов — вечерние и выходные. Учитывает близость к входам в башню, лифтовым холлам, парковкам и переходам. |
Использовать локацию как преимущество в переговорах. Если помещение находится на пути основных потоков, это усиливает позицию объекта. Если трафик ниже, важно корректно позиционировать помещение для форматов, которым важен не трафик, а площадь или цена. Точные данные по трафику собственник может запросить у управляющей компании. |
| Условия договора |
Сравнивает размер депозита, срок аренды, арендные каникулы, порядок индексации и условия досрочного расторжения. Для сетевых арендаторов важна возможность согласования ремонтных работ и вывески с управляющей компанией. Отдельно анализируется договор с УК — если он заключается напрямую. |
Сохранить доходность и комфорт управления. Использовать собственный проект договора — особенно если помещений несколько и нужен единый формат. Это позволяет согласовать распределение рисков, ответственность сторон и условия досрочного прекращения договора таким образом, чтобы защитить интересы собственника. Оптимальная конфигурация — «сдал и забыл»: помещение приносит стабильный арендный аннуитет без оперативного участия. |
Оценка торгового помещения строится не по средней ставке в Москва-Сити и не по самому дорогому объявлению в башне. Мы сопоставляем ваш объект с прямыми конкурентами, учитываем его сильные и слабые стороны, а затем определяем реалистичный диапазон ставки и план работы до подписания договора аренды.
Наша задача — совместить две цели: установить максимально высокую ставку, которую рынок готов принять, и в короткий срок сформировать пул заинтересованных арендаторов. Для этого мы готовим и распространяем материалы по объекту, организуем показы, ведём параллельные переговоры с несколькими кандидатами и сохраняем для собственника сильную переговорную позицию без необоснованных уступок. Ключевые условия фиксируются в письме о намерениях (LOI), после чего согласовывается текст договора аренды и организуется быстрое подписание контракта.
📊 Нужна оценка ставки и конкурентной позиции помещения?
Пришлите параметры объекта — сопоставим его с конкурентами в башне, определим реалистичный диапазон ставки и предложим эффективный план продвижения: выход объекта на рынок, поиск потенциальных арендаторов, работу с финальными претендентами и линию переговоров без избыточного дисконта. Это позволит выбрать оптимальный путь к сделке в максимально короткий срок.
ПОЛУЧИТЬ ПЛАН СДАЧИ ПОМЕЩЕНИЯ
Ставка + OPEX + коммунальные + НДС + возможный % от оборота
В объявлениях по аренде торговых помещений в Москва-Сити обычно указывается базовая ставка. Она, как правило, не включает OPEX (эксплуатационные расходы), коммунальные платежи и НДС. Для торговых помещений дополнительно применяется комбинированная схема — фиксированная часть плюс процент от оборота арендатора. Арендатор сравнивает объекты не только по базовой ставке, но и по полной стоимости пользования помещением.
Для собственника это важно по двум причинам. Во-первых, состав платежей влияет на круг потенциальных арендаторов: чем выше итоговая нагрузка, тем более платёжеспособной должна быть компания. Во-вторых, прозрачные условия по OPEX, коммунальным платежам и схеме оплаты снижают количество вопросов на этапе переговоров и ускоряют выход на сделку. Дополнительные расходы, связанные с использованием помещения, не обязательно раскрывать в объявлении. Но собственнику необходимо заранее владеть всеми расчётными данными — от А до Я. Детали мы сообщаем арендатору на этапе более глубокой проработки коммерческих условий аренды.
В конечном счёте лучший арендатор — тот, кто заранее понимает предстоящие расходы и, если информация доступна, возможные перспективы их роста. Задача не ограничивается подписанием договора и передачей помещения: важно сохранить арендатора на весь срок контракта. Именно такой подход обеспечивает собственнику предсказуемый денежный поток на весь известный горизонт арендных отношений.
Базовая ставка
Фиксированный доход собственника от аренды
OPEX
Эксплуатационные расходы и обслуживание здания
Коммунальные платежи
По факту потребления арендатором
Процент от оборота
Дополнительный доход при комбинированной схеме
Практический вывод для собственника: привлекательность торгового помещения нельзя оценивать только по базовой ставке. Важно заранее понимать полную структуру расходов арендатора и корректно позиционировать объект с учётом итоговой стоимости пользования. Это помогает привлекать релевантную аудиторию, снижать число вопросов на переговорах и сокращать срок выхода на сделку.
3 основных типа торговых помещений и их аудитория
Разные типы торговых помещений привлекают разных арендаторов. Понимание этого позволяет точнее позиционировать объект и быстрее находить арендатора.
Стрит-ритейл с витринами и входом с улицы — самый востребованный формат. Подходит для кафе, ресторанов, банков, аптек, сетевых магазинов, шоурумов. Высокий пешеходный трафик, отдельный вход, витрины. Ставка максимальная, конкуренция за такие помещения высокая.
Помещения в стилобате башни — с входом из общей зоны или через холл. Подходят для сервисных форматов, пунктов выдачи, фитнес-студий, салонов, небольших кафе. Трафик ниже, чем в стрит-ритейле, но стабильный — офисные сотрудники и резиденты башни.
Внутренние помещения без витрин — подходят для складов, служб доставки, сервисных центров, технических форматов. Ставка ниже, но и требования арендаторов к локации минимальны. Такие помещения сдаются медленнее, но при корректном позиционировании находят своего арендатора.
Стрит-ритейл
Высокая ставка, широкий спрос, конкуренция за объект
Стилобат
Средняя ставка, стабильный трафик, сервисные форматы
Внутренняя зона
Ниже ставка, узкий сегмент, специфические форматы
Задача собственника
Показать реальную ценность объекта для целевого арендатора
Практический вывод для собственника: неправильно пытаться сдать внутреннее помещение по тем же алгоритмам, что и стрит-ритейл. Это малоэффективно: важно понимать, для какой аудитории конкретные характеристики объекта являются преимуществом, и продвигать предложение именно для таких арендаторов.
Стрит-ритейл с витринами — более типовая история. При формировании объявления важно попасть в конкурентный пул аналогичных предложений и сделать акцент на классических параметрах: ставке, трафике, витринах, высоте потолков и инженерных возможностях.
Для помещений в стилобате и внутренних зон логика другая. Здесь на первый план выходят инженерные параметры, площадь, планировка и условия сотрудничества. Для каждого сценария нужна своя подача: стрит-ритейл продаётся через трафик и витрины, стилобат — через стабильный поток офисных сотрудников и резидентов, внутренние помещения — через цену и гибкие условия.
6 параметров, определяющих экономику арендной сделки
Ставка — важный, но не единственный параметр арендной сделки. Для собственника не менее значимы срок договора, размер и порядок возврата депозита, индексация, арендные каникулы, схема оплаты (фикс или фикс + %), условия досрочного расторжения и распределение ответственности сторон. Именно совокупность этих условий определяет итоговую доходность объекта, уровень рисков и комфорт управления на весь срок аренды.
Гибкость в переговорах допустима, но она должна быть осознанной. Уступка по ставке, каникулам или депозиту имеет смысл только тогда, когда она помогает привлечь качественного арендатора, увеличить срок договора, снизить риск простоя или усилить защиту собственника в договоре.
1. Срок договора
Долгосрочная аренда снижает риск повторного простоя
2. Депозит
Обеспечивает финансовую защиту собственника
3. Индексация
Позволяет сохранять доходность в течение срока договора
4. Арендные каникулы
Инструмент компенсации затрат арендатора на ремонт, а не безусловная скидка
5. Схема оплаты
Фикс, фикс + %, порядок отчётности по обороту
6. Ответственность сторон
Должна быть сбалансированной и защищать интересы собственника
Практический вывод для собственника: условия сделки нужно формировать пакетом, а не обсуждать каждую уступку отдельно. Именно совокупность параметров определяет итоговое качество сделки.
Например, можно согласиться на чуть более низкую стартовую ставку, но выстроить индексацию так, чтобы за весь срок договора суммарный арендный доход оказался выше, чем при изначально более высокой ставке без индексации. Это лишь один из многих нюансов, которые необходимо учитывать при оценке экономики сделки.
Арендные каникулы, на которых настаивает арендатор, могут быть приемлемы, но должны быть обоснованы более длительным сроком договора, повышенным депозитом или корректной индексацией. Снижение базовой ставки также оправдано только при очевидной выгоде: более надёжном арендаторе, долгом контракте или комбинированной схеме с процентом от оборота, которая в перспективе даёт больше фиксированной ставки.
Задача MCT — заранее определить допустимые границы уступок, выстроить линию переговоров и зафиксировать ключевые условия в LOI, чтобы договор аренды защищал доходность собственника и не создавал избыточных рисков в будущем.