−20% к цене + упущенный арендный доход за каждый месяц простоя
Пока объект пустует, собственник теряет деньги дважды. Первая потеря — очевидная: арендный доход, который объект мог бы приносить. Вторая — скрытая: покупатели оценивают пустующий объект с дисконтом, потому что закладывают в цену риск простоя и неопределённость по арендной ставке. Чем дольше объект стоит пустым, тем ниже его воспринимаемая стоимость.
Покупатели коммерческой и жилой недвижимости в Москва-Сити делятся на два типа. Конечные пользователи — компании или частные лица, которые покупают помещение «под себя». Они оценивают объект по цене за квадратный метр и торгуются за скидку. Инвесторы — фонды, family offices, частные инвесторы — оценивают объект доходным подходом: через чистый операционный доход (NOI) и ставку капитализации. Именно инвесторы готовы платить больше, но только за объект, который уже приносит доход.
Суть услуги «Сдать сейчас — продать позже» — превратить ваш пустующий объект в доходный актив. Мы находим арендатора, оформляем договор, формируем стабильный денежный поток и через 6–12 месяцев выводим объект на рынок как готовый арендный бизнес — по цене, которая учитывает не квадратные метры, а доход.
Услуга работает для всех типов объектов: офисов, торговых помещений, машиномест, квартир и апартаментов. Для каждого типа — своя логика поиска арендатора, свой срок сдачи и своя стратегия последующей продажи.
Что вы теряете сейчас
Арендный доход и часть цены при продаже
Что получаете в результате
Текущий доход от аренды + более высокая цена при продаже
Для каких объектов
Офисы, торговые, машиноместа, квартиры, апартаменты
Что делает MCT
Полный цикл: от поиска арендатора до продажи с доходом
💼 Пустует объект в Москва-Сити?
Проведём оценку, предложим реалистичную ставку и срок сдачи, покажем расчёт, как изменится цена объекта после выхода на арендный поток. Конфиденциально.
ОБСУДИТЬ СЦЕНАРИЙ
Первичная консультация и расчёт — бесплатно.
📋 Хотите понять логику продажи ГАБ подробнее?
На отдельной странице мы подробно разобрали методологию продажи готового арендного бизнеса: доходный подход, ставки капитализации, типы покупателей, этапы сделки M&A. Если вы уже сдаёте объект или планируете продавать актив с арендатором — эта страница будет полезна.
➡️ МЕТОДОЛОГИЯ ПРОДАЖИ ГАБ
Ежедневно с 9:00 до 21:00. Консультация бесплатна.
2 фазы: арендный поток → продажа с премией
Услуга состоит из двух последовательных фаз. Каждая фаза имеет свою задачу, свои метрики и свой результат. Между фазами — период стабилизации, в течение которого объект должен показать рынку стабильный денежный поток.
Фаза 1. Подготовка и сдача
Оценка, упаковка, маркетинг, поиск арендатора, договор
Стабилизация
6–12 месяцев стабильного арендного потока
Фаза 2. Продажа как ГАБ
Финансовая модель, меморандум, поиск инвестора, сделка
Результат
Арендный доход + премия к цене при продаже
Фаза 1: сдать объект. Мы проводим оценку рыночной ставки, готовим презентационные материалы, размещаем объект в закрытых базах и среди нашей аудитории арендаторов, организуем показы, ведём переговоры и сопровождаем сделку. Задача — найти надёжного арендатора с договором на длительный срок и адекватной ставкой. Именно длинный договор с понятной индексацией создаёт основу для будущей премии к цене.
Стабилизация. В течение 6–12 месяцев объект приносит арендный доход. Этот период нужен не для «ожидания», а для формирования доказательной базы: покупатель должен видеть, что объект стабильно генерирует денежный поток, арендатор платит, договор работает. Без этой истории продажа «как ГАБ» невозможна.
Фаза 2: продать как готовый арендный бизнес. Мы готовим финансовую модель (NOI, cap rate), инвестиционный меморандум, тизер для рассылки. Проводим закрытую рассылку по базе инвесторов, family offices, стратегических покупателей. Сопровождаем due diligence, согласование условий, подписание LOI и договора купли-продажи.
Почему это выгоднее, чем продавать пустым? Пустующий объект покупатель оценивает через цену за м² с дисконтом за риск. Объект с арендатором оценивается через доход — а значит, цена определяется не «квадратами», а рублём дохода. В Москва-Сити разница может достигать 20–40% в зависимости от типа объекта, локации и качества арендатора.
📊 Хотите увидеть расчёт по вашему объекту?
Пришлите параметры объекта — подготовим предварительную оценку, рассчитаем реалистичную ставку аренды и покажем, как изменится цена объекта после выхода на стабильный денежный поток. Конфиденциально.
ПОЛУЧИТЬ РАСЧЁТ
5 типов объектов: офисы, торговые, машиноместа, квартиры, апартаменты
Услуга «Сдать сейчас — продать позже» работает для всех типов объектов в Москва-Сити. Логика двухфазной стратегии универсальна: сначала стабилизировать денежный поток, потом продать актив как бизнес. Но для каждого типа объекта — свои сроки, свои арендаторы, своя логика оценки.
| Тип объекта |
Срок сдачи в аренду |
Кто арендатор |
Особенности |
| Офисы |
2–6 месяцев |
Компании: от среднего бизнеса до крупных корпораций |
Длинные договоры, ставка за м²/год, индексация. Чем крупнее арендатор — тем выше цена при последующей продаже |
| Торговые помещения |
2–6 месяцев |
Сети, кафе, банки, сервисы, операторы |
Комбинированная схема (фикс + % от оборота). Важны трафик, витрины, инженерия |
| Машиноместа |
2–6 недель |
Резиденты башен, сотрудники компаний, частные лица |
Много мелких договоров, высокая оборачиваемость, стабильный поток |
| Квартиры |
1–3 месяца |
Частные арендаторы, релоканты, топ-менеджеры компаний |
Долгосрочная аренда с индексацией. Возможна продажа как ГАБ с арендатором |
| Апартаменты |
1–3 месяца |
Частные арендаторы, командированные сотрудники, инвестиционные арендаторы |
Ближе к коммерческой логике: часто используются как доходный актив, продаются с арендатором |
Офисы и торговые помещения — классический ГАБ. Здесь двухфазная стратегия наиболее эффективна, потому что инвесторы активно покупают офисные и торговые объекты с действующим арендатором. Разница между пустым и сданным офисом в цене может достигать 20–30%.
Машиноместа — особый случай. Сдаются быстро, управляются проще. При формировании портфеля из нескольких мест объект становится интересен инвесторам как стабильный доходный актив. Продажа одиночного места с арендатором тоже имеет смысл — покупатель сразу получает поток.
Квартиры и апартаменты — новое направление на рынке Москва-Сити. Раньше такие объекты продавались исключительно как «квадраты». Сейчас формируется культура продажи жилых объектов с действующим арендатором — особенно апартаментов, которые изначально покупаются как инвестиционный инструмент. Логика та же: сформированный денежный поток повышает цену и расширяет пул покупателей.
Смешанные портфели — офис + паркинг + торговое помещение или квартира + машиноместо. Комбинация разных типов объектов снижает риск для покупателя и повышает интерес со стороны фондов и family offices. Такие сделки крупнее и требуют более тщательной упаковки.
NOI / Cap Rate цена за доход вместо цены за квадрат
Логика услуги строится на разнице подходов к оценке. Пустующий объект оценивается сравнительным подходом: по цене сопоставимых объектов за м², с дисконтом за риск простоя. Объект с арендатором оценивается доходным подходом: через чистый операционный доход (NOI) и ставку капитализации (cap rate). Эта разница — источник премии к цене.
Как это работает на примере. Офис площадью 250 м² в башне класса А, пустующий. Сравнительный подход: цена за м² — например, 700 000 руб. Итого — 175 млн руб. С дисконтом за простой покупатель может запросить 10–15% — итого около 150 млн руб.
Тот же офис сдан в аренду. Ставка — 90 000 руб./м²/год. Годовой арендный доход — 22,5 млн руб. NOI с учётом OPEX и налогов — около 18 млн руб. При рыночном cap rate 10% стоимость объекта — 180 млн руб. Разница — 30 млн руб. в пользу сданного объекта, при том что арендный доход за период стабилизации ещё добавляет 15–22 млн руб.
Приведённые цифры — иллюстрация логики. Точный расчёт делается индивидуально по каждому объекту с учётом башни, этажа, состояния, качества арендатора и рыночной ситуации.
Важно: чем надёжнее арендатор и длиннее договор с индексацией, тем ниже cap rate и выше цена. Крупная компания-арендатор с договором на 5 лет и индексацией 7% годовых — это премия к цене. Частный арендатор с договором на 11 месяцев — минимальная премия. Поэтому подбор арендатора на этапе сдачи — это не только про текущий доход, но и про будущую цену объекта.
Пустующий объект
Сравнительный подход: цена за м² с дисконтом за риск
Объект с арендатором
Доходный подход: NOI / cap rate
Что даёт премию
Надёжный арендатор, длинный договор, индексация
Двойной результат
Текущий арендный доход + премия к цене при продаже
2 фазы · 10 этапов · одна команда
Собственник не участвует в операционной работе. Его задача — принять решения по ключевым условиям. Всё остальное — на стороне MCT: от оценки и поиска арендатора до продажи объекта как ГАБ.
1. Оценка объекта
Рыночная ставка, срок сдачи, прогноз цены после стабилизации
2. Подготовка объекта
Фото, планировка, презентация, маркетинговые материалы
3. Маркетинг и поиск арендатора
Закрытые базы, аудитория арендаторов, показы, переговоры
4. Договор аренды
Проверка арендатора, проект договора, согласование условий
5. Сопровождение аренды
Контроль платежей, индексация, взаимодействие с арендатором
6. Финансовая модель
NOI, cap rate, прогноз денежных потоков для покупателя
7. Инвестиционный меморандум
Упаковка актива под профильного инвестора
8. Поиск покупателя
Закрытая рассылка по базе инвесторов, прямые переговоры
9. Due diligence и LOI
Сопровождение проверки, согласование ключевых условий
10. Закрытие сделки
Договор, расчёты, передача актива, пост-сделочное сопровождение
2 сценария с разными сроками, ценами и рисками
Не всегда сценарий «сдать сейчас — продать позже» оптимален. Иногда продажа пустующего объекта может быть быстрее и выгоднее — например, если собственнику нужны деньги срочно или объект имеет уникальные характеристики, интересные конкретному покупателю «под себя». Мы всегда честно говорим, какой сценарий выгоднее в конкретном случае.
| Параметр |
Продать сейчас (пустой объект) |
Сдать сейчас → продать позже как ГАБ |
| Срок до получения денег |
От 1 до 6 месяцев |
От 9 до 18 месяцев |
| Цена продажи |
С дисконтом за риск простоя |
С премией к цене за доход |
| Арендный доход за период |
Нет |
Есть — 6–12 месяцев арендной платы |
| Расходы на содержание |
Собственник несёт всё время простоя |
Частично или полностью покрываются арендой |
| Пул покупателей |
Конечные пользователи и инвесторы |
Преимущественно инвесторы и фонды |
| Сложность сделки |
Стандартная купля-продажа |
Структурированная сделка с due diligence |
| Подходит если |
Нужны деньги срочно или объект уникален |
Задача — максимизировать цену и создать доход |
Когда выгоднее продать сейчас. Если собственнику нужны деньги в короткий срок, если объект имеет уникальные характеристики (нестандартная планировка, редкая локация), или если на рынке есть конкретный покупатель «под себя», готовый заплатить выше рынка. В этих случаях сдача в аренду может затянуть сделку и не дать нужной премии.
Когда выгоднее сдать и продать позже. Если объект типовой, если рынок не в фазе активного роста, если задача — максимизировать цену и создать стабильный доходный актив. Двухфазная стратегия даёт собственнику два результата: текущий арендный доход и премию к цене при продаже.
Что делает MCT. Мы не «продаём услугу». Мы сначала анализируем объект, рынок и задачу собственника — и предлагаем тот сценарий, который даёт лучший результат. Если сценарий «сдать и продать позже» не подходит, мы говорим об этом прямо.